Падение доходов рядовых граждан больно ударило по столичному рынку недвижимости. В текущем году спрос на новостройки на этапе котлована в Москве снизился вдвое по сравнению с прошлым годом.
Все и сразу
По оценке экспертов, около 50% всех сделок на рынке первичной недвижимости сегодня совершаются на заключительных этапах строительства. И всего лишь 10% — на стадии котлована, что меньше в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Ввиду сложившейся экономической и политической ситуации, влияющей на развитие рынка недвижимости, сегодняшний покупатель не верит в обещания застройщиков о соблюдении сроков строительства объекта и предпочитает получить «все и сразу», — пояснила гендиректор АН «Бон Тон» Надежда Коркка. При этом ужесточаются и требования покупателя к выбираемому жилью. Так, более 60% приобретателей квартир обращают внимание на наличие социальной инфраструктуры.
Метры дешевеют
«Платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье», — полагают специалисты. На цены давят и постоянно растущий объем предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», за последние три месяца средняя стоимость метра упала на 8,5%, а квартиры — на 17,1%. По итогам сентября первичное жилье в Москве от ТТК до МКАД можно было приобрести в среднем по 206 800 руб. за метр, или по 14,9 млн руб. за квартиру.
Примечательно, что падение цен характерно для всех классов: от 2% до 6% за метр и от 2% до 13% за квартиру в зависимости от сегмента. Максимальное снижение стоимости жилья зафиксировано в сегменте экономкласса, где в третьем квартале вышло три крупных проекта на подготовительной к строительству стадии с ценами от 110 000 руб. за метр, или от 3,0 млн руб. за квартиру.
Обвал рынка?
В результате избытка предложения жилья и сокращения доходов граждан резко уменьшилось число сделок. По данным столичного управления Федеральной службы госстатистики, в сентябре 2015 года было зарегистрировано 7690 переходов прав собственности на жилую недвижимость, что на 37% меньше, чем в первый месяц осени 2014 года. За весь третий квартал 2015 года этот показатель составил 23 809 единиц. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года отрицательная динамика достигла 38,7%.
Впрочем, как отмечают опрошенные «МК» аналитики, столь серьезное снижение количества сделок не стоит расценивать как обвал рынка: на протяжении всего 2015 года число переходов прав собственности планомерно снижалось и по итогам третьего квартала достигло минимальной отметки с 1 марта 2013 года, когда в соответствии с ФЗ №302 была отменена обязательная регистрация договоров купли-продажи жилой недвижимости.
Ипотека не сдается
Ситуация на рынке ипотеки выглядит более оптимистичной. Относительно третьего квартала прошлого года количество сделок с привлечением ипотечного кредитования на столичном рынке недвижимости упало на 26,8%. Но по сравнению с предыдущим кварталом снижение составило всего 1,3%, что вполне можно списать на традиционное летнее затишье. Всего в третьем квартале 2015 года московским Росреестром был зарегистрирован 8391 ипотечный договор. Из них 2778 единиц пришлось на сентябрь. Это на 8,7% больше, чем в августе текущего года, и на 27,4% меньше, чем в сентябре 2015 года.
«Причиной того, что во втором и третьем кварталах на рынке ипотеки сохраняется стабильность, является госпрограмма субсидирования ставки по ипотечным кредитам в новостройках, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Она позволяет сохранять спрос на ипотеку на уровне, достаточном для поддержания первичного рынка недвижимости в жизнеспособном состоянии. Ощутимая же разница с показателями прошлого года обусловлена тем, что льготная программа распространяется только на жилье в новостройках. А на вторичном рынке количество сделок с привлечением кредитования сократилось до минимальных отметок».
Светлое пятно
Единственным сегментом рынка недвижимости, где провал по сравнению с показателями прошлого года оказался не столь существенным, сегодня являются новостройки. В третьем квартале 2015 года Росреестром было зарегистрировано 4485 договоров долевого участия (ДДУ), что лишь на 14,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. А по сравнению со вторым кварталом текущего года спад в июле–сентябре составил 11,9%. Причем по итогам сентября 2015 года было заключено 1460 ДДУ. Этот показатель оказался на 26,3% ниже, чем в сентябре прошлого года, но на 4,4% больше, чем в августе текущего.
«Увеличение спроса на первичном рынке в сентябре свидетельствует о том, что в ближайшие месяцы активность покупателей в этом сегменте будет нарастать и достигнет пика к декабрю», — считает Литинецкая. По ее мнению, большинство сделок будет проходить с привлечением льготной ипотеки. При установленной для Москвы максимальной сумме кредита в 8 млн рублей это означает, что основной спрос будет сосредоточен в массовом сегменте. «На вторичном же рынке продолжится спад. Переломить ситуацию сможет только кардинальное снижение цен продавцами либо реализация планов правительства по увеличению максимальной суммы кредита с господдержкой до 10–12 млн рублей. Впрочем, вряд ли это произойдет. Собственники скорее снимут свои объекты с продажи в надежде на стабилизацию рынка в будущем. А продавать квартиры с большим дисконтом будут только те, кому срочно нужны деньги», — заключила эксперт.
Сезон скидок
«Платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье», — полагают специалисты АЦ «Индикаторы рынка недвижимости». Неслучайно скидки на «вторичку» достигли исторического максимума: в сентябре покупатели соглашались уступить в среднем около 10% от стартовой цены выставленного на продажу жилья. Почти 4/5 сделок проходят с дисконтом: 78% продаж состоялись по цене ниже заявленной продавцом. 12% реализованных объектов были проданы по исходной стоимости, 10% — выше нее.
Во второй половине сентября сделки в основном совершали граждане, которые весной перевели в доллары рублевые накопления, достаточные для покупки жилплощади. «В настоящее время покупатели находятся на низком старте в ожидании наиболее благоприятного момента, чтобы конвертировать свои сбережения обратно в рубли и на разнице курса с выгодой решить реально существующие у них жилищные проблемы. Августовский виток девальвации рубля несомненно стал катализатором спроса и значительно усилил эффект пресловутого начала делового сезона», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Таким образом, сейчас столичный рынок недвижимости находится в руках покупателя, у которого появился отличный шанс улучшить жилищные условия. Были бы только свободные деньги да стабильные заработки.
