Надо отметить, что 2014 год для рынка новостроек оказался достаточно удачным: нестабильность на финансовом рынке и геополитическая ситуация в сочетании с санкционным давлением привели к тому, что граждане бросились вкладывать деньги в понятный и стабильный актив – квадратные метры. Динамика продаж компании «Ведис Групп» в ЖК «Вершинино» показывает, что с осени 2014 года количество продаваемых квартир выросло в 3,5 раза.
Завершение 2014 года с повышением ключевой банковской ставки оказалось довольно жестким для рынка, но не неожиданным. Еще в начале года было понятно, что ситуация будет непростой, и рынок постепенно готовился к худшему. Пока довольно сложно делать долгосрочные прогнозы на 2015 год, но уже сейчас можно выделить несколько ключевых позиций, которые будут определять жизнь рынка новостроек:
1. Повышение ключевой ставки до 17% приведет к тому, что привлечение банковского финансирования для развития девелоперских проектов станет невыгодным. В этой ситуации девелоперы, у которых недостаточно собственных средств, скорее всего, уйдут из этого бизнеса. Круг участников сократится процентов на 60-70, и первую скрипку здесь будут играть девелоперы строящие на собственные средства. Соответственно, на ближайшие годы уменьшится и количество, и масштаб выводимых на рынок новостроек. Еще одной особенностью рынка, с учетом всех выше перечисленных нюансов, станет и то, что количество новостроек, в которые будет иметь смысл инвестировать останутся считанные единицы.
2. Сокращение предложения при прогнозируемом уровне инфляции в 15% приведет к росту
рублевых цен в диапазоне от 10 до 15%. В то же время, в долларовом эквиваленте цены снизятся как минимум на 30% из-за колебаний валютного курса.
3. Спрос, во многом зависящий от ипотечных возможностей, сократится на 50-60%. Повышение
ключевой ставки неизбежно приведет к повышению ипотечной ставки, что уже произошло – вчера лидер ипотечного «демпинга» Сбербанк повысил ипотечную ставку до 16%. В результате доля покупок с привлечением ипотеки, по нашим прогнозам (если государство не вмешается в процесс) сократится с 60 докризисных процентов до 15-20%.
Аналитики прогнозируют усугубление проблем в российской экономике в первой половине 2015 года и новую фазу развития — стабилизацию и подъем — в последующие месяцы. На этом фоне рынок первичной недвижимости ближнего Подмосковья будет эволюционировать по схожей схеме и выйдет на новый виток развития к концу года, считает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.
Рынок в целом
Текущая экономическая неопределенность не позволяет точно спрогнозировать показатели рынка жилой недвижимости Подмосковья в 2015 году, но аналитики ГК «Лидер Групп» берут за основу стабильно-позитивный сценарий развития событий, а именно стабилизацию курсов валют, снижение ключевой ставки ЦБ и рост цен на нефть во втором полугодии 2015 года. При выполнении перечисленных условий, рынок первичного жилья ближнего Подмосковья в 2015 году не будет испытывать серьезных потрясений, однако неизбежен рост числа «замороженных» проектов и срывов сроков строительства жилья в области в первые месяцы года. Кроме того, продолжится и усилится процесс вытеснения с рынка мелких застройщиков.
Спрос
По прогнозам экспертов ГК «Лидер Групп», в 2015 году покупатели продолжат проявлять активность на рынке новостроек Подмосковья. Причем если в первом полугодии доля покупателей-инвесторов продолжит превалировать (сейчас она составляет свыше 50%), то во втором можно ожидать возвращения на рынок конечных потребителей, то есть людей, приобретающих недвижимость с целью личного пользования. «В первой половине года, когда инфляционные риски и риск девальвации рубля будут сохранятся, продолжится рост числа инвесторов на рынке, — говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». — Во второй половине года можно ожидать уменьшения доли инвестиционных сделок в структуре продаж, но образовавшуюся «нишу» к концу года могут закрыть конечные потребители, возвращающиеся на рынок по мере стабилизации ситуации в экономике. Стоит учитывать, впрочем, что вернуться они смогут только при условии снижения ставок по жилищным кредитам. Поэтому здесь мы надеемся на уменьшение ключевой ставки ЦБ или же на государственные меры по поддержке ипотеки».
Предложение
Девелоперы, в противовес покупателям, в 2015 году сократят объемы своей деятельности на областном рынке жилья. «Связано это не с затуханием спроса – напротив, за МКАД еще в течение пяти лет можно возводить жилье в таких же объемах, как сегодня, и все это будет поглощено. Падение активности строителей будет обусловлено снижением доступности финансирования: увеличение ключевой ставки до 17% годовых говорит само за себя. Очевидно, что бизнесу будет особенно непросто в первой половине 2015 года», — отмечает Дмитрий Пантелеймонов.
По словам эксперта, крупные девелоперы смогут остаться на рынке и продолжить реализацию уже начатых проектов, а средние и мелкие компании, не имеющие запаса ликвидности, будут вынуждены приостановить строительство. «Рост числа «замороженных» проектов сегодня вероятен, как никогда раньше. Более того, мы, вероятно, увидим череду банкротств мелких строительных компаний. На рынке останутся только сильнейшие», — подчеркивает он.
Цены
Разнонаправленная динамика цен на рынке первичного жилья Московской области в будущем году сохранится: в качественных проектах рост цен, обусловленный, в основном, ростом строительной готовности объектов или дальнейшей девальвацией рубля, составит 1-2% в месяц, в некачественных возможно зеркальное или же более существенное снижение стоимости кв.м, что будет негативным образом влиять на среднерыночные показатели. «Вкладываться в жилье с целью сохранения сбережений будет по-прежнему целесообразно, но у покупателей практически не останется выбора стратегий инвестирования: финансово оправданными будут только вложения в проекты крупных девелоперов, находящиеся на начальной стадии реализации», — говорит Дмитрий Пантелеймонов. Положительной ценовой динамики в среднем по рынку можно ожидать к концу года, когда дешевое предложение будет «вымыто» покупателями, и начнется очередной цикл развития уже полностью обновленного рынка.
Ипотека
Спрос на кредитные инструменты останется высоким в январе 2015 года, до фиксации новых повышенных ипотечных ставок банками. Как минимум в первом полугодии можно прогнозировать резкое снижение доступности кредитов: при ключевой ставке ЦБ на уровне 17% банки будут вынуждены увеличивать стоимость и сокращать объемы выдачи займов. Возможно введение дополнительных ограничений для заемщиков и снижение числа упрощенных схем кредитования. При сохранении ключевой ставки на текущем уровне в течение длительного периода времени ипотеке потребуется государственная поддержка.
Вывод
«В целом очевидно, что легким 2015 год не будет ни для кого. Но текущий кризис, помимо очевидных неприятностей, принесет нам и пользу, запустив механизм очищения и оздоровления рынка недвижимости. Также не стоит забывать, что жизнь циклична, и текущий цикл финансовых и политических потрясений рано или поздно закончится, сменившись новой фазой роста», — резюмирует Дмитрий Пантелеймонов.
Рынок коммерческой недвижимости в 2015 году: «видимость» — нулевая
Отечественный рынок коммерческой недвижимости сегодня настолько зависим от влияния внешних факторов, что определить вектор его развития в ближайшие месяцы практически невозможно. Однако можно выделить несколько тенденций, которые, с большой степенью вероятности, проявятся в будущем году. По мнению экспертов компании RRG, как минимум в первые месяцы года существенное влияние на рынок недвижимости в целом продолжат оказывать санкции, введенные в отношении России, экономический спад, валютные колебания и общая неопределенность и непонимание ситуации. На этом фоне будет неуклонно расти уровень уязвимости всех сегментов рынка.
Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости останется крайне низкой: у инвесторов сегодня нет однозначного понимания, как будет развиваться ситуация в дальнейшем, и на какие уровни доходности необходимо ориентироваться. Поэтому многие из них берут паузу, откладывая принятие решений до лучших времен. При этом есть пласт активных инвесторов, которые ищут возможность купить объекты с существенной скидкой на «низком» рынке. Такая картина сохранится в начале 2015 года. Спрос на аренду объектов коммерческой недвижимости будет неуклонно падать в первом квартале года. «Существенная доля компаний-арендаторов может приостановить либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса, ряд компаний вообще закроется, что, естественно, приведет к продолжающемуся падению спроса на качественные офисы, склады и торговые помещения», — говорит председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.
Ожидать появления новых проектов в 2015 году особо также не приходится. «Понятно, что сейчас, ввиду полной экономической неопределенности, выходить на рынок с какими-то масштабными планами слишком рискованно. Крайне негативно повлияет на девелоперский бизнес и повышение ключевой ставки ЦБ до 17%: за счет роста стоимости кредитов повысится стоимость реализации проектов. Учитывая и без того высокие ставки по кредитам для бизнеса, большинство из них станут просто нерентабельными», — отмечает Денис Колокольников.
В RRG полагают, что ключевым трендом 2015 года на рынке коммерческой недвижимости станет стремление всех участников к оптимизации затрат на существование и развитие. «В последние месяцы к осознанию необходимости максимально оптимизировать расходы пришли практически все участники рынка, — отмечает Денис Колокольников. – Однако на этом фоне в будущем году мы ожидаем его усиления спроса на качественные услуги консультантов и геомаркетологов. Девелоперы, способные продолжать развитие вопреки кризисным явлениям в экономике, будут нуждаться в точных и обоснованных рекомендациях по расположению новых объектов. Арендаторы, в свою очередь, наверняка будут искать пути сокращения арендных затрат, а инвесторы – возможности извлечения максимальной выгоды из сложившейся на рынке ситуации. Можно ожидать, что резко возрастет востребованность геомаркетинговых инструментов для прогнозирования оборотов, наработок в области инновационного консалтинга. В целом будет набирать обороты тенденция к поиску новых решений, выработке новых продуктов, пересмотру, реконцепции и оптимизации стратегий развития бизнеса».
«Будущее рынка коммерческой недвижимости волнует всех его участников, и многие пытаются делать какие-то прогнозы, даже цифры называют. Но, на самом деле, полноценно спрогнозировать показатели развития рынка в 2015 году сегодня практически невозможно: это гадание на кофейное гуще. Мы до сих пор не достигли «дна», или стабильности в фундаментальных вопросах, поэтому не можем оценить масштабы кризиса и планировать какие-то дальнейшие действия. По сути можно сказать, что 2015 год однозначно будет непростым. Хотя я не исключаю вероятности относительно нейтрального выхода из ситуации. А сейчас «видимость» нулевая, поэтому лучшее, что мы все можем сделать – это зажмуриться и работать дальше, периодически подсматривая новые тенденции», — резюмирует Денис Колокольников.
