На фоне девальвации и других событий в российской экономике рынок недвижимости оказался в ситуации неопределенности, поэтому продавцы и покупатели не знают, как себя вести. Своими рекомендациями поделились руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко и директор департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова в ходе онлайн-конференции «Покупка/продажа квартиры: торопиться или отложить? Аргументы за и против».
Спрос вернется
По мнению Ольги Павловой, сейчас непросто прогнозировать развитие ситуации на рынке недвижимости: «Цена – не только на квартиры, а на что угодно – во многом определяется спросом, который сейчас зависит от непредсказуемого поведения курсов валют и еще многих подобных факторов. Но даже при значительном падении спроса стоимость квартир и апартаментов сильно не упадет». По мнению эксперта, если стоимость квартир и будет какое-то время ниже, то в основном в рамках разного рода рекламных акций.
Олег Репченко считает, что судьба рублевых цен зависит от происходящего на валютном рынке, а вот общее снижение долларовых цен может составить 35%. «Если итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины падения долларового индекса, то рублевые цены также пойдут вниз, но, естественно, просядут меньше, чем долларовые. А если курс отечественной валюты снизится больше, чем упадут долларовые цены на недвижимость, то в рублях недвижимость подорожает», – считает эксперт (подробнее об этом в прогнозе рынка недвижимости на 2015 год).
Спрос на квартиры может снизиться, если рост цен на продукты питания, бензин, услуги ЖКХ и т.д. станут критическими для основной массы населения, считает Ольга Павлова: «В условиях резкого снижения уровня жизни покупка недвижимости в краткосрочном периоде для них может отойти на второй план. Будет, так сказать, отложена до лучших времен». Однако в долгосрочной перспективе недвижимость останется востребованным продуктом, поскольку жилье является одной из основных человеческих потребностей.
Стоит ли бояться долгостроя
Поскольку в прошлый кризис многие застройщики обанкротились и не выполнили своих обязательств, многие читатели интересовались, насколько безопасно сейчас покупать новостройки.
«По сравнению с предыдущим кризисом застройщики стали более осторожными. Скорее всего, начатые стройки от крупных и опытных застройщиках будут завершены. В зоне риска – небольшие локальные девелоперы, строящие жилье на значительном удалении от МКАД, – отмечает Олег Репченко. – Тем не менее стопроцентных гарантий никто не может дать даже в спокойные времена. Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с рисками, вторичный рынок намного безопаснее. Если же есть необходимость в покупке квартиры именно в новостройке, лучше выбирать квартиру на поздних стадиях строительства по прозрачной схеме (ДДУ) и обязательно проверить историю застройщика».
Еще одним отличием от предыдущего кризиса, по словам Ольги Павловой, является то, что крупные застройщики реализуют свои проекты на основе проектного финансирования, рассчитанного на всю сметную стоимость строительства. «Поэтому риск «недостроя» не так велик, как во время прошлого кризиса. Даже в случае полного прекращения продаж проект будет завершен на средства банка, который возьмет построенное жилье в залог. Наиболее надежными при этом являются проекты, аккредитованные по ипотеке крупными государственными банками, а также проекты, в которые такие банки входят в качестве соинвесторов строительства», – считает эксперт.
Для аренды
Предложение на рынке аренды превышает спрос, однако, по мнению экспертов, этот способ не теряет актуальности для консервативных инвесторов. «Сдача квартиры в аренду не приносит высокого дохода – всего порядка 4%, — говорит Олег Репченко. – Однако многие все равно выбирают именно этот вариант инвестиций как самый надежный. Сейчас предложение на рынке аренды действительно превышает спрос. Тем не менее квартиры в аренду всегда востребованы. Даже в кризисные времена, когда у людей снижаются доходы, им недоступна покупка квартиры, а жить где-то надо – поэтому они выбирают аренду».
По словам Ольги Павловой, сильнее всего снижение спроса коснулось эксклюзивных вариантов супердорогого жилья: «Этот формат, вообще, наиболее сложен с точки зрения поиска арендаторов – клиентов для подобных квартир и в лучшие времена можно искать годами».
Эксперты также рассказали, какие квартиры наиболее востребованы для аренды. «Наиболее высокой ликвидностью с точки зрения сдачи в аренду во все времена обладают недорогие одно-двухкомнатные квартиры и апартаменты доступных категорий (эконом-, комфорт-и бизнес-классов), небольшие по площади, имеющие хорошую транспортную доступность, расположенные в современных обжитых районах с перспективами дальнейшей застройки, недалеко от центров деловой активности. Причем, самыми выгодными с точки зрения инвестиций сегодня являются именно апартаменты, поскольку они в среднем на 10-15% дешевле аналогичных по характеристикам квартир», – считает Ольга Павлова.
Стоит ли продавать?
Если по поводу квартиры невозможно дать абсолютно верного совета, то для продажи жилья, по мнению Олега Репченко, сейчас неплохое время, если целью является покупка новой квартиры взамен. В ближайшие месяцы эксперт ожидает снижения спроса, поэтому продать квартиру будет сложнее.
Рублевые цены на новостройки растут медленнее, чем на квартиры вторичного рынка. Поэтому, по словам Ольги Павловой, сейчас хорошее время для «обмена» устаревшей квартиры на новую: «Присутствует рублевый рост цен на высоколиквидное жилье. Кризис лучше всего встречать с деньгами, так как появляются заманчивые предложения от клиентов, от девелоперов и застройщиков, нуждающихся в свободных средствах. Одним словом, это рынок покупателя. И если вторичка находится в старом фонде или в нехорошем районе, то от нее необходимо избавляться, спрос на такое жилье будет серьезно падать».
Главное, по мнению экспертов, избежать соблазна привязать цену продаваемой квартиры к доллару. «Рублевые цены растут, но их рост не компенсирует обесценивание национальной валюты. Долларовые цены снизились уже более чем на 30%», – отмечает Олег Репченко. «Все мы получаем зарплату в рублях. Это, несмотря ни на что, самая близкая и понятная для всех нас валюта, – согласна Ольга Павлова. – Именно поэтому мы все свои объекты всегда номинировали в рублях». Таким образом, несмотря на очередную экономическую «встряску», сейчас неплохой рынок для покупателя. На фоне неминуемого снижения спроса можно найти интересные варианты для покупки. Однако, по мнению Олега Репченко, при принятии решения надо ориентироваться, прежде всего, на собственные возможности и потребности, а не на экономические прогнозы.
