Собственники всегда настороженно относятся к оформлению кому-то регистрации в своей квартире. Но когда без этого нельзя обойтись, стараются воспользоваться наиболее безопасным вариантом в виде временной регистрации.
Согласно действующим Правилам № 713 регистрация по месту пребывания (т. е. временная) прекращается по истечении срока, указанного собственником в заявлении при ее оформлении (п. 30 ПП РФ от 17.07.1995 № 713).
Поэтому считается, что выселить жильца с временной регистрацией намного проще, чем с постоянной. Однако не всегда это действительно так — поясню на одном из примеров.
У женщины была квартира в собственности, часть ее она предоставила в пользование своему сыну после того, как он женился.
Но к его супруге она, судя по всему, относилась настороженно, т. к. оформила ей временную регистрацию в своей квартире, подписав с ней договор найма на 5 лет (в качестве оплаты предусматривалось несение расходов на ЖКУ).
Спустя 7 лет сына не стало, но бывшая невестка отказалась съезжать из квартиры свекрови.
Собственница обратилась в суд, рассчитывая на то, что по истечении срока временной регистрации невестку должны выселить. Однако там ее ожидало фиаско.
По закону договор найма жилого помещения заключается не более чем на 5 лет. Но если за 3 месяца до истечения этого срока наймодатель не предупредит нанимателя об отказе от дальнейшей сдачи ему жилья, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст.ст. 683 — 684 ГК РФ).
Поэтому в данном случае спустя 5 лет договор найма между невесткой и свекровью был продлен еще на 5 лет.
Значит, обязательство свекрови предоставить жилье невестке еще не прекратилось, и оснований для выселения не было (решение Красносельского р-го суда Санкт-Петербурга, дело № 2-1270/18).
Как видно, истечение срока временной регистрации не лишает жильца права на жилое помещение, которое он приобрел на основании договора с собственником.
А вот когда происходит наоборот: срок договора подходит к концу, а срок регистрации — еще нет, жильца все равно можно будет выселить, сославшись на прекращение договорных обязательств — регистрацию же аннулируют по заявлению собственника о досрочном выбытии жильца (абз. 5 п. 30 Правил № 713).
Поэтому, чтобы избежать в дальнейшем проблем с выселением жильца с временной регистрацией, нужно внимательно отнестись к оформлению договора.
Договор найма, заключенный на срок от 1 до 5 лет, автоматически продлевается на тот же срок, если наймодатель не отказался дальше сдавать жилье.
Если же подписан договор безвозмездного пользования жильем, то по истечении срока его действия, по умолчанию сторон, он не пролонгируется на тот же срок, а становится бессрочным (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 689 ГК РФ).
А от бессрочного договора можно отказаться в любое время, известив другую сторону об этом за месяц (ст. 699).
Поэтому, заключив с невесткой безвозмездный договор пользования квартирой, свекровь смогла бы ее выселить через суд — достаточно было доказать факт уведомления ответчика за 1 месяц.
Можно было бы признать заключенный ею договор найма фактически договором безвозмездного пользования, если бы не было пункта об оплате жилья.
Такую позицию высказал Верховный суд РФ: разбирая спор о выселении по договору найма, где не было условия об оплате, он применил правила о договоре безвозмездного пользования жильем (ВС РФ, определение № 18-КГ20-115-К).
Либо нужно было изначально предусмотреть в договоре найма право наймодателя досрочно отказаться от исполнения договора в любое время, предупредив об этом жильца за определенное время до выселения.
Тогда, воспользовавшись этим правом, свекровь смогла бы без проблем выселить невестку из квартиры.
