Что такое перепланировка?
Перепланировка — это проведение в помещениях здания работ, связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их функционального назначения, а также их инженерного оборудования в пределах габаритов несущих конструкций. Стоит учесть, что изменение фасада здания (остекление, обустройство зимних садов, закладка и прорубание окон) является не перепланировкой, а реконструкцией.
Также следует отличать перепланировку от переоборудования. Переоборудование — это приспособление помещения к новому функциональному назначению, затрагивающие несущие конструкции здания. Буквально это означает, когда вам вместо кухни захочется, к примеру, сделать сауну или же превратить свою квартиру в большую студию. Перепланировка и переоборудование входят вместе в понятие «переустройство жилья».
Порядок получения разрешения на перепланировку
Согласно законодательству, производить перепланировку разрешается только после получения разрешения Межведомственной комиссии управы округа или префектуры района (МВК). Но прежде чем, получить это разрешение необходимо техническое заключение о конструкциях, разработать проект и его согласовать.
Схематично всю процедуру получения документов можно разделить на несколько пунктов.
Техническое заключение (ТЗК)
Заключения о состоянии конструкций дома ТЗК разрабатывается специально на помещение, где будут делать перепланировку. Этот документ содержит информацию об инженерных обследованиях несущих и ограждающих конструкций дома, а также выводы о технической возможности проведения перепланировки обследованного помещения по разработанному проекту.
Разработка проектной документации
Проект перепланировки — официальный документ. Составляется на основе эскизного дизайн-проекта, который готовите вы сами либо профессиональный дизайнер, знакомый со строительными нормами и правилами (СниП). Проект перепланировки разрабатывается проектной организацией. Можно самостоятельно заказать его в проектном институте. Чтобы проект не «завернули» лучше подстраховаться на начальной стадии работы с дизайнером — проконсультироваться в специализированных фирмах, которые занимаются согласованием перепланировок. Как правило, это происходит в более сложных случаях, которые относятся к переоборудованию. Минимальная сумма оплаты услуг коммерческих организаций по согласованию переоборудования квартир $1500-3000 и выше в зависимости от сложности работ. Согласование перепланировки — на порядок ниже.
Согласование проекта, если потребуется в:
орган Санэпидемнадзора (СЭС);
орган Пожарнадзора (УГПС);
балансодержатель или собственник дома, (ДЕЗ или ТСЖ);
архитектурно — планировочное управление (районное);
Газовая техническая инспекция (если в доме — газ);
Мосгосэкспертиза (если затрагиваются несущие конструкции);
Мосгаз;
Мосэнерго, Энергонадзор;
теплосети и Мосгортепло (если переносятся батареи);
жилищная инспекция округа.
Дополнительные документы
Но это ещё не все. Понадобится ещё несколько документов:
согласие всех собственников и прописанных лиц с перепланировкой (на квартиру);
действующий поэтажные план и экспликации на помещение и на прилегающие помещения (БТИ);
копия технического паспорта на дом и справку о состоянии здания;
договор авторского надзора;
договор технического надзора (ДЕЗ);
договор страхования;
договор на вывоз мусора;
копии лицензий проектных и строительных организаций;
выписка из домовой книги;
копия финансово-лицевого счета;
акты-соглашения с соседями;
справка о проверке жилищных условий.
Стоит отметить, что в настоящее время принимают документы и выдают необходимые разрешения на перепланировку в режиме «одного окна» все окружные Мосжилинспекции.
Мосжилинспекция накладывает на бумаги резолюцию и передает в МВК, которая и выносит заключение. И именно Мосжилинспекция контролирует ход работ и проверяет соответствие результата исходному проекту. Также ремонтная организация должна получить у нее аккредитацию.
После согласования МВК собственник получаете долгожданное официальное разрешение на перепланировку, согласно которого проект перепланировки будет иметь юридическую силу. В этом случае можно смело приступать к заветной мечте — изменить и облагородить свое жилище. По окончании работ необходимо вызвать техника из БТИ, который зарегистрирует ваше переустройство.
Тихо, без шума и пыли
Конечно, не известно и вполне вероятно, что вам повезет и в вашем доме никогда не будет проверок, ваши соседи не услышат шума, не напишут жалобу в ОВД или Мосжилинспекцию, и представители обоих служб к вам не пожалуют. Но… как говорят юристы: «Dura leх sed leх» — незнание закона не освобождает от ответственности. Поэтому необходимо иметь в виду, что в случае незаконной перепланировки, стоит ждать тех или иных штрафных санкций:
штраф, который накладывает Мосжилинспекция. По закону нелегальная перепланировка — административное правонарушение, за которое грозит штраф в 20-25 МРОТ. Плюс штраф за нарушение закона «О тишине», если таковые имеются.
легализация перепланировки. Это значит, что уплата штрафа не освобождает от обязанности санкционировать перепланировку. Обычно на это дается срок от 2-х до 3-х месяцев. В течение данного времени нужно оформить официальное разрешение. Нарушение сроков грозит повторным штрафом.
приведение помещения в первоначальное состояние. То есть, если то, что сделал собственник невозможно будет санкционировать по причине несоответствия нормам СНиП, то придется уплатить штраф и приводить помещение в первоначальное состояние;
продажа квартиры с торгов. Если собственник не выполнил предписание, и отказался сделать ремонт квартиры в «обратную сторону» на него подадут в суд. Согласно ГК РФ, суд имеет право продать это помещение с торгов (с возвратом ответчику разницы между стоимостью квартиры и стоимостью ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние).
В случае, если вы уже сделали перепланировку и хотите ее узаконить, то согласно ст. 29 ЖК РФ, жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только на основании решения суда. Де-факто же сложилась практика, когда МВК районов согласовывают уже сделанную перепланировку. Для этого вам необходимо представить вышеперечисленные документы.
