Иметь частный дом гораздо выгоднее, чем квартиру. С этим утверждением согласятся многие. Но далеко не все россияне имеют достаточно денег на возведение собственного коттеджа. Выход есть — взять кредит на строительство дома. В данной статье рассмотрим все тонкости процедуры его оформления. Существуют различные виды займов на строительство дома. Рассмотрим, какими преимуществами и недостатками обладает каждый из них.
Ипотека
В этом случае кредитор выдает деньги под залог недвижимости. Преимуществом данной финансовой услуги являются относительно низкие процентные ставки. Так, осенью 2014 года в среднем они составили 14% годовых. Ее недостатком является необходимость внесения первоначального взноса, наличия поручителей, а также то, что заемщик рискует потерять предмет залога в случае невыплаты долга перед кредитором.
Потребительский кредит
В данном случае банк выдает деньги без всякого обеспечения и с минимумом справок. Также при оформлении потребительского кредита у человека, оформившего его, отсутствует необходимость отчитываться перед банками о ходе строительства, что избавляет его от длительной бумажной волокиты.
Очевидный недостаток потребительских кредитов — небольшая максимальная сумма, которую может выдать финансовое учреждение. Например, один из самых крупных банков России — Сбербанк — в настоящий момент может выдать без обеспечения максимум 1 500 000 рублей. Также существенными минусами являются короткий срок возврата кредита и высокие проценты. В том же Сбербанке он выдается максимум на 60 месяцев под 18,5% годовых. И это еще не предел, например, некоторые финансовые учреждения в настоящий момент выдают потребительский кредит под 62,9%!
Целевой кредит
В этом случае кредитор выдает деньги под конкретную цель — строительство дома. То есть заемщик не имеет права тратить полученные средства на что-либо другое. Как правило, такой кредит требует обеспечения. Чаще всего им становится земельный участок, на котором ведется строительство или недостроенный дом. В последнем случае заемщику необходимо, чтобы строение было оформлено как объект незавершенного строительства, иначе его шансы получить кредит крайне малы. Максимальный сумма, которую может выдать финансовое учреждение, зачастую рассчитывается, исходя из стоимости земли, под которую даются деньги. Например, «Банк Москвы» выдает целевые кредиты в размере 200% от стоимости участка, который выступает залогом.
Преимущества:
-достаточно низкие процентные ставки;
-высокая вероятность выдачи кредита: когда заемщик предоставляет банку конкретный план строительства, финансовому учреждению гораздо проще одобрить заявку на кредит;
-отсутствие необходимости предоставлять собственное жилье в качестве залога: то есть даже в случае невыплаты долга перед кредитором заемщик не окажется на улице.
Недостатки:
-большой пакет документов, который необходимо собрать заемщику;
-сложности с получением наличных средств: часто финансовое учреждение предпочитает переводить необходимую сумму на счет строительной компании, с которой заключил договор заемщик. В этом случае оно -может быть уверено, что выданные деньги будут расходоваться по назначению;
-в некоторых случаях кредит выдается не полностью, а частями (после завершения каждого этапа строительства заемщику перечисляется очередной транш).
Требования к заемщику
Поскольку при оформлении потребительских кредитов никаких особых требований банки к заемщику не выдвигают, рассмотрим, по каким критериям финансовые учреждения выделяют средства по ипотеке и целевым кредитам.
Необходимые документы:
-заявление-анкета на получение кредита;
-документы, удостоверяющие личность заемщика: справка о доходах, срок, которой может варьироваться от шести месяцев до нескольких лет, трудовая книжка, выписка из пенсионного счета;
-документы на земельный участок;
-разрешение на строительство ;
-документы по предоставляемому залогу.
Право на льготы
Существуют категории лиц, которые могут получить деньги на строительство дома на более выгодных условиях. К ним относятся:
-молодые семьи: существует федеральная программа, по которой государство компенсирует до 30% от суммы ипотеки молодым семьям ;
-пенсионеры: во многих финансовых учреждениях они могут оформить ипотеку на упрощенных условиях, по сравнению с обычными заемщиками ;
-семьи, родившие или усыновившие детей: они имеют право направлять полагающийся им материнский капитал на получение средств на строительство дома. Напомним, что в 2014 году его размер составил 429 408,50 рублей.
Поэтапная процедура оформления
-Анализ банковских предложений и выбор наиболее выгодной программы кредитования.
-Консультация с менеджером о списке необходимых документов и других интересующих вопросах.
-Оформление земельного участка.
-Получение разрешений на строительство.
-Составление проектно-сметной документации.
-Сбор остальных документов, необходимых для получения денежных средств.
-Подача в банк анкеты-заявки и всей необходимой документации.
-Оценка имущества, которое будет выступать в качестве залога.
-Оформление страховки на залоговое имущество.
-Внесение первого взноса.
-Подписание договора.
-Получение кредитных средств.
Выгодные банковские программы
Банк Nordea предоставляет заемщикам ипотечный рублевый кредит на строительство жилого дома на 30 лет под 15,25% годовых. Максимальная сумма 1 000 000 евро для москвичей и 750 000 евро для жителей регионов. Залогом должен выступать объект недвижимости.
Банк ВТБ24 предоставляет нецелевые ипотечные кредиты под залог жилья на срок до 20 лет. Максимальная сумма — 90 миллионов рублей. Если займ выдается в рублях, процентная ставка начинается с 14,95%. Если в долларах или евро — она составляет 10% годовых. Большое преимущество этого кредита — свобода выбора заемщика. Он может самостоятельно выбирать цель, на которую потратит полученные средства: лечение, улучшение жилищных условий, покупка автомобиля и пр.
«Банк Москвы» выдает населению кредиты на строительство дома на срок до 30 лет под залог земли. Серьезный плюс их программы — отсутствие первоначального взноса. Сумма денежных средств, которые может получить заемщик, вычисляется исходя из оценки участка, на котором будет вестись строительство (200% от его стоимости). Процентная ставка варьируется между 12,95 и 13,85% годовых.
Сбербанк предоставляет своим клиентам средства на строительство дома на срок до 30 лет. Первоначальный взнос составляет 15% от суммы кредита. Процентные ставки — 13–14% годовых. Обеспечением может служить как дом, который будет построен, так и жилье, уже находящееся в собственности у потенциального заемщика. Преимуществами этой кредитной программы является возможность привлечения созаемщиков и получения отсрочки по платежам в случае удорожания стоимости строительства.
Условия кредитного договора. На что обратить внимание
Самая большая ошибка, которую может совершить заемщик — оценивать выгодность банковского предложения только по основным параметрам: процентная ставка, срок, максимальная сумма, предмет залога и т.д. Ведь помимо них в кредитном договоре существует множество условий, на которые необходимо обязательно обращать внимание.
Скрытые платежи
В рекламе ипотечных программ многих финансовых учреждений рассказывается о чрезвычайно низких процентных ставках. Но при внимательном прочтении договора оказывается, что заемщик должен выплачивать банку различные дополнительные комиссии: за выдачу кредита, его обслуживание, оплату банковской ячейки, аккредитива. И это еще не полный список возможных скрытых платежей. Получается, что деньги, которые заемщик хотел сэкономить, выбирая ипотеку с низкой процентной ставкой, он все равно заплатит банку в виде различных комиссий.
Поэтому при выборе ипотечной программы стоит внимательно прочитать ипотечный договор и подсчитать сумму выплат банку с учетом всех заложенных в договоре платежей.
Страхование
Часто в кредитных соглашениях можно встретить пункт, согласно которому процентная ставка возрастает (обычно на 0,5–1%), если заемщик не позаботился о личном страховании (имущество, которое выступает в качестве залога, страхуется всегда). Отсутствие подобного пункта — несомненный плюс кредитной программы. Если же подобное условие присутствует, необходимо при расчетах стоимости кредита учитывать и расходы на страхование.
Условия расторжения
Очень важно, чтобы в соглашении были перечислены и максимально подробно расписаны условия, при которых финансовое учреждение может разорвать договор и получить в собственность предмет залога. Если это четко не оговорить, банк может использовать любой повод, чтобы отобрать у заемщика залоговое имущество. К примеру, если в соглашении сказано, что кредитор имеет право разорвать договор в случае просрочки платежа, необходимо настоять на уточнении точного срока этой просрочки. Иначе получится, что всего лишь недельное опоздание с выплатами банку может стоить заемщику кредита и залогового имущества.
График платежей
Следует знать, что график выплат по кредиту, который можно узнать на сайте банка или у его менеджеров, не имеет силы закона. Спустя какое-то время от заемщика могут потребовать выплачивать сумму кредита совсем по другому графику, аргументировав это ошибкой менеджеров, предоставлявших первоначальную информацию или неправильными данными на сайте. В данном случае нужно проследить, чтобы срок и размер платежей были зафиксированы в отдельном приложении к кредитному договору, скрепленному печатью банка.
Ответственность сторон
Как правило, в соглашении прописывается, что заемщик в случае просрочки платежа обязан выплачивать штраф в размере 0,1–0,5% от суммы просрочки. Более серьезные штрафные санкции в ипотечном договоре — серьезный повод задуматься, стоит ли связываться с данным банком
Полезные практические советы
В какой валюте брать деньги в банке
В большинстве российских банков процентные ставки по валютной ипотеке немного меньше, чем по рублевой. Но после стремительного роста курса доллара и евро многие россияне уже успели пожалеть о своем решении предпочесть иностранную валюту отечественной. Поэтому сказать, какой вариант предпочтительнее, однозначно нельзя: у каждого из них есть свои преимущества и недостатки. Главное запомнить одно простое правило: брать кредит заемщику необходимо в той валюте, в которой он получает доход.
Как застраховаться от роста цен на строительные материалы и работы
Ситуация, когда денег, выделенных банком, из-за роста цен на стройматериалы не хватает на проведение всех строительных работ, вполне возможна. Чтобы избежать ее, заемщику необходимо перед подачей заявки на кредит составить подробную смету всех необходимых работ и стройматериалов. Это позволит точно определить сумму кредитной заявки.
Также важно договориться со строительной компанией о том, что цена работ является окончательной и изменяться не будет. В этом случае подрядчик не сможет требовать ее увеличения. Не лишним будет внесение в соглашение пункта о том, что цена может быть изменена только в случае существенного удорожания стройматериалов и установить четкий количественный критерий понятия «существенный» (например, на 30%).
Что делать, если кредита, который соглашается выдать банк, не хватает на строительство дома
Существует вариант привлечения созаемщиков и оформления кредита на строительство дома на две семьи (дуплекса). То есть заемщик и созаемщик будут вместе выплачивать долг перед кредитором, а после завершения строительства могут оформить дом в совместную долевую собственность. Преимущества такого варианта очевидны:
-с созаемщиком можно получить гораздо больший кредит, ведь солидарная ответственность служит дополнительной гарантией для банка, что все средства будут возвращены;
-выплачивать кредит совместно также намного легче;
-затраты на строительство и эксплуатацию дуплекса будут гораздо меньше, чем при возведении двух отдельных домов. Ведь у них будет общая кровля, уменьшатся расходы на отопление. Также в этом случае можно сэкономить на земельном участке.
