Инвестиции в недвижимость остаются актуальными даже в кризис, главное — знать, на что нужно обращать особое внимание. «Газета.Ru» поговорила с экспертами и дает несколько простых советов.
1. Не инвестируйте в котлованы
Любой начинающий инвестор знает, что объект на начальной стадии строительства стоит меньше всего, а к сдаче дома квартиры в нем могут подорожать на 30–40%. До кризиса это позволяло некоторым покупателям зарабатывать, даже если квартира приобреталась в ипотеку. Но в кризис эксперты не советуют инвестировать в котлованы: покупка на более высокой стадии готовности позволит избежать недостроя и потерь значительной части дохода из-за инфляции. «Оптимальный вариант — стадия возведения внешних стен, когда каркас здания уже готов», — считает заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. По словам эксперта, если инвестировать в объект на начальной стадии, доходность от вложений может сократиться из-за замедления роста цен или вовсе их заморозки.
По сути, инвестиции на более высокой стадии готовности, но не в один, а в несколько объектов поочередно приносят не меньший доход. «Инвестор вкладывается на более высокой стадии строительства и быстрее реализует объект, переходя к новому. Доходность от перепродажи каждого проекта может быть ниже, если покупать не на стадии котлована, а позже. Но общая сумма прибыли за определенный отрезок времени может быть такой же, просто инвестор работает не с одним объектом все это время, а с двумя-тремя последовательно», — объясняет эксперт.
2. Изучайте вторичный рынок
Чтобы понять, сколько можно заработать на вложении денег в недвижимость, эксперты советуют смотреть на цены вторичного рынка. Но ориентироваться нужно строго на аналогичные предложения в этом же районе. Это особенно важно, если соблюдать совет №1: когда квартира покупается на высокой стадии строительства, важно понимать, может ли эта новостройка дать значительную прибыль впоследствии.
3. Надейтесь на инфраструктуру
Заработать больше может помочь развитие инфраструктуры, поэтому следует изучить планы по вводу новых станций метро, строительству детских садов и школ, крупных торговых центров. «Необходимо смотреть прогнозы на два-три года вперед, но помнить, что все проекты могут быть реализованы несколько позже из-за кризиса», — говорит партнер группы компаний vvCube Вадим Ткаченко. Самый «ценный» фактор — это метро: открытие новых станций прибавляет к стоимости квартир сразу 10–15%. Стоит учитывать, что и девелоперы, которые строят квартиры у потенциальных станций метро, продают свои объекты дороже. Больше всего цены растут именно к открытию станций, поэтому можно продавать квартиру не сразу, а сначала вернуть часть денег, сдавая ее в аренду.
4. Зарабатывайте на аренде
Если идея постоянно продавать и покупать недвижимость не нравится, нужно изначально искать те объекты, которые выгоднее сдавать, например студии или апартаменты.
В кризис такой вид инвестиций может быть особенно привлекательным: ипотека стала менее доступной, и, хотя власти обещали ее субсидировать, ставка все равно будет выше докризисной — 13%. Многие люди отложили покупку квартиры «до лучших времен» и продолжают снимать жилье. Ранее «Газета.Ru» писала, как выбрать квартиру для сдачи в аренду. Если денег много, можно инвестировать в апарт-отели — гостиницы, где вместо номеров предлагаются отдельные «квартиры». Это «свежий» формат для России, но он может стать полноценным новым видом арендного жилья, считают участники рынка. «Доходность таких проектов может составлять до 8% годовых. Разумеется, спрос еще должен сформироваться, так как сейчас рынок только начинает развиваться, еще не все знают о таком формате. Но он вполне может заместить собой аренду квартир, особенно нелегальную», — считает вице-президент NAI Becar Александр Самодуров.
5. Доверяйте крупным игрокам
Сейчас особенно важно изучать информацию, в том числе о застройщике. Всегда нужно понимать, кому ты относишь свои деньги, а особенно в кризис. Эксперты считают, что очередной кризис почистит строительный рынок: мелкие застройщики могут уйти с рынка, а средние — сгруппироваться в более крупные компании. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно внимательно изучить предыдущие проекты застройщика, обращая внимание на сроки реализации: соответствовали ли они заявленным. Следует почитать новости о компании, не фигурировала ли она в каких-то судебных историях, не предъявляли ли ей иски о банкротстве. «Наиболее благонадежными считаются давно «сделавшиеся себе имя» застройщики. Такие девелоперы могут быть аффилированы с банковскими структурами — это большой плюс, а банки могут иметь долю в проекте. Проекты, которые ориентированы только на финансирование за счет средств от реализации, или очень закредитованные объекты менее предпочтительны», — говорит Алексей Оленев.
