1. Когда вообще стали прописывать на дачах?
До 2020 года прописаться можно было только в квартире или частном доме в черте населенного пункта – в городе, деревне, поселке и т.д. Дачи же, какими бы надежными и комфортными они ни были, не считались жилыми частными домами в принципе. Но с 1 января 2020 года вступили в законную силу поправки в Федеральный закон №217-ФЗ, изменившие само понятие садового участка. Он стал земельным участком и не только для отдыха и растениеводства, но и с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Раз жилой дом в садовом товариществе построить можно, значит, можно и прописаться. А у тех, кто был счастливым обладателем садового домика, появилась возможность перевести его в жилой, прописаться и получать все сопутствующие такой легализации преимущества.
2. Каким законодательным актом регламентируется перевод помещения из одного статуса в другой?
На сегодняшний день действует Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.09.2022) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». Интересующая нас информация начинается с пункта VI. Порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом.
По этому документу решение о признании садового дома жилым по обращению собственника принимает орган местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен участок. Иначе – уполномоченный орган местного самоуправления.
3. Как перевести садовый дом в жилой дом?
Алгоритм на первый взгляд достаточно простой. Владелец дома, он же заявитель, лично или через МФЦ подает в орган местного самоуправления (обычно муниципалитет или администрация, в Татарстане исполком) заявление о признании садового дома жилым. В заявлении нужно указать: кадастровый номер дома и кадастровый номер участка; почтовый адрес или адрес электронной почты для обратной связи. На рассмотрение заявления и принятие решения муниципалитетам дается 45 календарных дней. В течение трех рабочих дней с момента принятия положительного решения или отказа в признании садового дома жилым, его направляют заявителю. Решение может быть отправлено в МФЦ (если заявление подается через него), по электронной почте, по почте с уведомлением о вручении или выдано на руки при личном посещении. Также:
Если садовый дом стоит на кадастровом учете, и на нем нет обременений и ограничений от третьих лиц, к заявлению нужно приложить только заключение по обследованию технического состояния объекта, доказывающее, что он соответствует требованиям к надежности и безопасности. Выписку из ЕГРН муниципалитет запросит сам, это входит в их обязанности.
Если право собственности на дом или участок под ним не зарегистрировано, к заявлению прилагают правоустанавливающий документ на дом/участок или его нотариально заверенную копию.
Когда дом обременен правами третьих лиц, к заявлению прилагают нотариально заверенное согласие этих лиц на перевод садового дома в статус жилого.
При положительном решении о смене статуса на жилой дом администрация направляет документы в Росреестр для внесения изменений. Владельцы также имеют право самостоятельно туда обратиться.
4. Какие есть признаки жилого дома?
Один из важнейших моментов – участок должен находиться в садовом, а не огородном товариществе или в границах поселения и иметь целевое назначение, разрешающее строительство садовых или жилых домов. А чтобы садовый дом признали жилым, он должен обладать рядом обязательных параметров:
Отдельно стоящий;
Изолированный, то есть, неделимый на несколько объектов недвижимости;
Не больше трех этажей над землей;
Не выше 20 метров. Но уточняйте в администрации, иногда в местных правилах застройки и землепользования предел меньше;
Дом состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием;
Пригоден для круглогодичного проживания (есть не только электричество, но и отопление, и водопровод с канализацией).
Кроме основных признаков есть и дополнительные, приведенные в СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные СНИП 31-02-2001.
Площади помещений домов должны быть не менее: общей комнаты (гостиной) – 12 кв.м; спальни – 8 кв.м (при размещении в мансарде 7 кв.м); кухни – 6 кв.м.
Ширина помещений должна быть не менее: кухни и кухонной зоны в кухне-столовой – 1,7 м; передней – 1,4 м; внутриквартирных коридоров – 0,85 м; ванной – 1,5 м; туалета – 0,8 м.
Высота помещений и кухни в климатических подрайонах IA, IБ, IГ, IД должна быть не менее 2,7 м, а в остальных – не менее 2,5 м.
Высоту комнат, кухни и других помещений, расположенных в мансарде или имеющих наклонные потолки или стены, допускается принимать не менее 2,3 м.
В коридорах и при устройстве антресолей высоту помещений допускается принимать не менее 2,1 м.
Также важно техническое состояние здания – оно должно быть прочным, устойчивым, пожаробезопасным и экологически безопасным. Чтобы в процессе проживания и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей и имущества.
5. У кого и как получить заключение о соответствии?
Обследовать дом и выдать положительное заключение имеет право кадастровый инженер, работающий как ИП, состоящий в СРО (саморегулируемая организация) в области инженерных изысканий. Или же кадастровый инженер, работающий в профильной компании, имеющей аналогичное членство. Вот что говорит одна из наших участниц, lenmap, являющаяся как раз действующим кадастровым инженером.
— Если ваш дом стоит на кадастровом учете в координатах (вы видите его контур на публичной кадастровой карте), то достаточно Технического заключения о признании садового дома жилым, выданного организацией состоящей В СРО Изыскателей. Настоятельно рекомендую проверить организацию в реестре СРО на предмет действующего членства. А само СРО должно быть в реестре НООПРИЗ. Техзаключения при наличии воды, электричества и отопления проходят без особых проблем. Единственный момент, по которому может быть отказ – это несоблюдение отступов от границ участков.
6. Как перевести зарегистрированную хозпостройку в жилой дом?
В действующем Постановлении Правительства речь только о возможности признания садового дома жилым и жилого дома садовым, хозяйственные постройки не упоминаются. Поэтому и ситуация с ними значительно сложнее. Такая необходимость возникла у нашей участницы сником djogo. Свой вопрос она задала в профильной теме.
— Есть участок в Новой Москве (земли населенных пунктов, ЛПХ). На нем дом (наименование — хозблок, назначение — нежилое здание). Планируем его увеличить = реконструировать и перевести в жилое. Хотелось бы, конечно, в обратном порядке — сначала перевод, потом реконструкция (маткапитал), но у нас реконструкция предполагает два этапа, можем разделить.
А вот что ответили завсегдатаи: Anna7777
— Увеличить площадь, вызвать КИ, чтоб сделал техплан как жилое и податься в МФЦ. Но для начала неплохо бы найти КИ, который на такое подписался бы, не все желают. Я такой мухлеж проделывала два года назад с лишним. Было нежилое, КИ сделал техплан на жилое. Ничего с учета не снимала. Просто КИ в своих документах прописывает кадастровый номер этого нежилого. Но у соседа аналогичная история не сложилась, осталось нежилым. Несмотря на то, что по факту он живет круглогодично, а у меня в доме только электричество. Поэтому нужен КИ.
Если как и у соседа, перевести под видом реконструкции не получится, останется один выход – обращаться в суд.
7. Как перевести незарегистрированную хозпостройку в жилой дом?
В отличие от домов, как жилых, так и садовых, на хозяйственные постройки, будь то баня, гараж, хозблок или мастерская, не нужно брать разрешение (согласование) на строительство или реконструкцию. И регистрировать их желательно, но необязательно, когда нет признаков капитальности (связанный с землей фундамент, невозможность переноса на другое место без катастрофических повреждений).
Поэтому если руки не дошли и хозпостройка еще не зарегистрирована в ЕГРН, никаких проблем с ее переводом в жилое помещение не возникнет. Главное – чтобы она отвечала признакам жилого дома. В этом случае ее можно регистрировать в упрощенной форме по дачной амнистии сразу, как жилой дом, минуя стадию перевода в садовый. Процесс стандартный:
Заказать технический план у кадастрового инженера.
По готовности оплатить госпошлину в 350 рублей если это первая регистрируемая постройка на участке.
Через МФЦ или напрямую в Росреестр подать заявление с приложенным техпаспортом и квитком об оплате госпошлины.
Если не выявят серьезных нарушений в соответствии дома или участка – в течение десяти дней поставят на учет как жилой и присвоят кадастровый номер. В случае отказа в нем будет подробно расписано, чем именно руководствовалось ведомство.
