Вложиться и нажиться
Экономические факторы сейчас буквально нашептывают: займи, но купи квартиру. Надвигающийся кризис, постоянные угрозы застройщиков поднять цены, а теперь еще и скорая перспектива уплаты налогов с процентов по вкладам от 1 миллиона рублей — все это прямо указывает на то, что купленная сейчас квартира — это самый надежный способ спрятать деньги от обесценивания, а при удачном стечении обстоятельств еще и получить доход. Однако при выборе объекта для инвестирования нужно помнить, что просто приобрести первую попавшуюся недвижимость недостаточно для сохранения, а тем более преумножения денег. Главное условие: вложиться в такой объект, который можно будет успешно реализовать впоследствии, либо который будет приносить стабильный доход в течение долгого времени. И эти расчеты — самая сложная часть всей операции, отмечают эксперты.
«На сегодняшний момент, пожалуй, никто не возьмется прогнозировать, насколько долго продлятся проблемы, как сильно может сжаться рынок недвижимости и упасть национальная валюта. Боюсь, мы в самом начале кризисных явлений и видим пока только самую верхушку айсберга», — комментирует сложную ситуацию на рынке аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
Он рекомендует потенциальным инвесторам крайне внимательно анализировать все варианты покупки недвижимости и рассчитывать свои силы обязательно с необходимым запасом. «Как по деньгам, так и, безусловно, по времени. Случаев, когда кризисы затягивались дольше, чем того ожидали эксперты, предостаточно», — предостерегает аналитик.
И все же, при практическом отсутствии альтернативных вариантов, жилье в моменты кризиса — это наилучший способ хоть как-то сохранить свои деньги, считают эксперты. Имея на руках хотя бы 1 миллион рублей (а лучше бы 3) вы можете присмотреть студию или совсем маленькую однокомнатную квартиру в области, либо апартаменты.
Хорошим инструментом для вложения денег, по мнению риелторов, могут быть студии и однушки, так как при их относительно невысокой цене они являются ликвидным инструментом, их легко как сдать и продать, не потеряв в цене, а зачастую даже и выиграв.
«В пределах 3 миллионов рублей инвестор может приобрести компактную квартиру в ближайшем Подмосковье с неплохой транспортной доступностью. Например, в Люберцах около железнодорожной станции можно найти студию площадью около 30 квадратных метров, а в пешей доступности от метро “Лухмановская” — студию 20 квадратных метров», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Руководитель же департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков советует апартаменты в Москве. Но, по его словам, в настоящий момент подобных вариантов на рынке предлагается менее 20 штук, а их площадь микроскопическая — от 9,6 до 17,5 квадратных метров при цене от 2 до 3 миллионов.
В целом у человека, который вложился в жилье и хочет не потерять (а желательно и хоть сколько-то приумножить) свои деньги, есть две стратегии, рассказывает Литинецкая. Это либо покупка квартиры в строящемся доме и дальнейшая ее перепродажа по более высокой цене по мере строительства дома, либо покупка квартиры (как новостройки, так и на вторичном рынке) под сдачу в аренду.
«Но в целом сегодня окно возможностей для вложений сужается: порог входа в проекты возрастает, поэтому найти ликвидное предложение для последующей перепродажи достаточно сложно», — предостерегает она.
Менее рискованная стратегия — это сдача жилья в аренду, однако уровень доходности во многом зависит от организации бизнеса. Краткосрочная аренда по определению более доходна, чем долгосрочная, в силу более высоких ставок. Главная задача инвестора, который занимается таким бизнесом, — минимизировать простои помещения без арендатора, советует Литинецкая.
Если говорить о доходности инвестиций именно в жилье, то тут эксперты затрудняются дать точные цифры, так как она будет зависеть от очень большого числа факторов, даже от той же удачи. И просчитать их все в конечном итоге оказывается не так-то просто, а иногда и невозможно.
«Но, например, в бюджете до 3 миллионов рублей покупатель студии в пешей доступности от железнодорожной станции “Люберцы-1” может рассчитывать на годовую доходность порядка 9% (после сдачи проекта в эксплуатацию, без учета налогов, расходов на отделку и меблировку)», — замечает Литинецкая.
По ее словам, арендная ставка в этой локации сейчас составляет порядка 26 тысяч рублей за аналогичные предложения. В проекте в 15 минутах ходьбы от метро «Лухмановская» студия за 3 миллиона рублей (20 квадратных метров) также может принести около 9% годовых.
Фокус на новостройки
Если говорить о вложениях именно в новостройку, то доходность у проектов разная, зависит от многих факторов: особенности месторасположения, удаленности от метро, скорости строительства, масштаба объекта, добавляет Дарусенков.
«На сентябрь 2019 года в реализации на котловане было порядка 27 различных жилых комплексов комфорт-класса. Если сравнивать среднюю стоимость 1 квадратного метра в данных проектах того периода с началом марта 2020 года (спустя полгода), то средний рост по всем комплексам был равен 11,2%. В 14 из 27 объектов средний рост составил более 10%, в пяти превышал 20%. Еще в пяти комплексах рост составил от 5% до 10%. Рост от 0% до 5% зафиксирован в 7 объектах. И только в одном объекте стоимость, наоборот снизилась на 6,4%», — констатирует он.
Но в целом такие показатели доходности во многом сравнимы с некоторыми банковскими вкладами, а рисков гораздо больше, говорят эксперты. Это и возможные проблемы с застройщиком, и затруднения при поиске арендатора, и непорядочный квартиросъемщик, который сбегает, не заплатив, и многое-многое другое.
Дороже не значит доходнее
При возрастающем бюджете покупки вариантов для приобретения жилья с целью сохранения средств, конечно, становится гораздо больше.
Если говорить о новостройках, то это уже более качественные квартиры в спальных районах у МКАД, где представлены проекты на продвинутой стадии готовности. «В этом случае покупатель не сможет рассчитывать на значительный рост цен, однако исключит риски заморозки проекта или переноса сроков и сможет в краткосрочной перспективе сдать квартиру в аренду», — говорит Литинецкая.
Если это проекты на начальном этапе строительства, то они расположены ближе к ТТК. В этом случае инвестор заработает на росте цен, перепродав жилье после завершения строительства, отмечает она. Нельзя сказать, что эти объекты отличаются особенно высокой ликвидностью, но просто они классом выше, чем более дешевые объекты. В целом, доходность по ним также не превышает 10%.
Кроме того, широкий выбор лотов до 5 миллионов рублей доступен в новой Москве. За эту цену можно приобрести студии в шаговой доступности от метро, добавляет Литинецкая.
Но и в этом сегменте годовая доходность при сдаче в аренду, как правило, также не превышает 8−9%, говорят риелторы. Из полученной суммы надо вычитать налоги, которые вы уплатите за владение квартирой. Но в целом в нынешней ситуации это неплохой вариант, подчеркивают они.
В том случае, если у вас на руках есть сумма от 5 до 10 миллионов рублей, то, по словам Литинецкой, можно рассматривать проекты комфорт- и бизнес-класса в престижных районах Москвы на разных стадиях строительной готовности.
Но доходность таких объектов в Москве при их сдаче в аренду составляет вообще всего 5−7%, окупаемость 15−20 лет, говорит Мищенко.
Нежилая недвижимость
Как показывает анализ, покупать квартиру не так уж и выгодно, хотя, конечно, и это позволяет хотя бы не потерять вложенные средства. В таком случае, возможно, стоит рассмотреть какие-то альтернативные варианты?
Что если присмотреться, например, к коммерческой недвижимости: нежилым помещениям на первых этажах домов или коворкингам, пространствам под бьюти-бутики, детские праздники и так далее?
Как рассказали в компании JLL, в принципе при бюджете в пределах 10 миллионов рублей можно купить нежилые помещения площадью от 50 до 150 квадратных метров на первых этажах новостроек, чтобы потом сдать их под салон красоты, детский клуб или другой бизнес.
Но и здесь, по мнению экспертов, доходность не окажется сильно выше банковского депозита. «Недвижимость, как жилая, так и коммерческая, — это классический хедж на инфляцию. Для розничных инвесторов текущая доходность может составить 8−9%», — говорит директор департамента рынков капитала Colliers International Денис Платов.
Но в целом это неплохие показатели доходности, которые потенциально перекрывают прогнозируемый уровень инфляции, говорят риелторы.Кроме того, эксперты предупреждают, что при нынешней сложной ситуации на рынке многие бизнесмены уходят с рынка, поэтому число потенциальных арендаторов сокращается.А еще обычному человеку, который приобрел такое помещение и хочет сдать его в аренду под бизнес, будет довольно сложно самому принять правильное решение, например, относительно выбора удачной локации. Все-таки нужно очень хорошо ориентироваться в этом рынке, а новичку это сделать не так-то просто.
По мнению Платова, 2020 год будет вообще довольно тяжелым для этого рынка, так как в моменты волатильности ожидания продавцов и покупателей, а также арендаторов становятся слишком оторваны друг от друга, что приводит к падению объема сделок.
Потеряют в ликвидности и офисные помещения, считает руководитель YouTube-канала о доходной недвижимости «Рентавед» Руслан Сухий. Они в первую очередь страдают от экономических спадов.
«Также гостиничная недвижимость и апартаменты окажутся под негативным влиянием коронавируса на туристическую отрасль», — говорит он.Коворкинги, популярность которых еще недавно росла бешеными темпами, хотя сами и заявляют о том, что сложная экономическая ситуация в стране на них никак не повлияла, также будут терять свою привлекательность, добавляет аналитик «Финам».
«Гарантировать, что вложения в такую недвижимость могут оказаться выгодными в дальней перспективе, пока невозможно. Риски “застрять” с ней на долгие годы сбрасывать со счетов никак нельзя», — предостерегает Коренев.
Акции, облигации и ПИФы
Если отбросить варианты инвестирования в жилые и коммерческие помещения, то остаются еще фонды коллективных инвестиций.«Порог входа» там относительно невелик (примерно от 100 тысяч рублей, а то и меньше), да и особых знаний и профессиональных навыков не требуется. Как правило, при хорошем раскладе такие фонды дают доходность от 12 до 14% годовых, — говорит Коренев.
Но при их оценке, помимо специфики объектов, с которыми они работают, нужно учитывать дополнительные факторы — опыт управляющей компании, комиссии за управление, ликвидность пая на вторичном рынке, горизонт инвестирования и так далее, предупреждает аналитик.
Вкладываться же в акции и облигации российских девелоперов инвестиционные консультанты тоже пока не советуют, так как практически все они в текущей сложной экономической ситуации оказываются под давлением, и ценные бумаги их компаний вряд ли будут в ближайшее время расти в цене.
Вообще фондовый рынок сейчас очень волатилен, и акции этого сегмента в большей мере зависят от баланса спроса и предложения, а не от справедливой оценки бизнеса эмитента. Если же покупать облигации, то только на длительную перспективу, говорят они.При текущих условиях, если и покупать такие бумаги, то только в среднесрочной перспективе, в расчете на дивиденды, советует Платов.
