Лето не стало мертвым сезоном: стоимость квадратного метра выросла почти во всех округах Москвы. Аналитики подвели итоги августа на рынке жилья. Средняя стоимость квадратного метра оказалась выше июльской на 4,1% и составила чуть больше 130 тысяч рублей. Поднялся и общий уровень цен. Стоимость однокомнатной квартиры перешагнула рубеж в 6 млн руб., двухкомнатной — в 8 млн руб.
По данным «Метриум Групп», в августе на рынке новостроек экономкласса Москвы новых проектов не появилось, зато в продажу вышли очередные корпуса в уже реализуемых комплексах «Большое Кусково» и «Life-Волжская». Покупательская активность была достаточно высокой, так что общий объем предложения по сравнению с июлем снизился на 12% и составил 5304 квартиры. Основная часть продаваемых новостроек сосредоточена на юге и юго-востоке столицы. На эти два округа приходится до 90% всех бюджетных новостроек.
Лидером по количеству квартир в продаже стал Южный округ (54,9% от общего объема предложения по городу). На втором месте — Юго-Восточный (24,7%). При этом за прошедший месяц его доля снизилась на 5,7%. В округе продается самое доступное жилье, и оно наиболее охотно раскупается. Третье место принадлежит Северо-Западному (12,4%). Почти ничего не предлагается в Западном округе (лишь 0,8%), Северо-Восточном (0,7%) и Юго-Западном (0,1%).
Эксперты отмечают, что больше всего квартир продается в уже готовых новостройках (36%). По сравнению с июлем их доля возросла на 4%. Далее следуют корпуса на самой ранней стадии строительства (28%, их доля за месяц уменьшилась на 4%). Еще 16% квартир приходится на новостройки, в которых проводятся отделочные работы, а 11% — на дома, монтаж которых ведется на уровне верхних этажей.
Активнее прочих в августе раскупались однокомнатные квартиры. Благодаря этому лидерство в структуре предложения захватили «двушки», чья доля увеличилась на 1,1% и достигла 39,8%. Процент однокомнатных квартир на рынке новостроек экономкласса снизился на 1,3% — до 38,3%. На трехкомнатные квартиры приходится еще 17,7%.
Средняя цена квадратного метра на квартиры в новостройках экономкласса Москвы выросла до 130 222 рублей. «Повышение было спровоцировано несколькими факторами, — говорит генеральный директор компании Мария Литинецкая. — Во-первых, многие застройщики в августе повысили цены в рамках реализации собственной ценовой политики. Во-вторых, высокая покупательская активность в сегменте привела к «вымыванию» самых дешевых предложений. Наконец, росту цен способствовал выход на рынок квартир в новых корпусах не самых дешевых комплексов». Москвичи, вселяясь в новое жилье, не сразу верят своему счастью. Намучившись в тесных хрущевках и коммуналках, люди воспринимают просторные квартиры не как норму, а как подарок судьбы.
Самые дешевые квартиры на юго-востоке города
Рост среднего уровня цен был зафиксирован почти во всех округах города. Максимально (на 6%) увеличилась стоимость квадратного метра на юго-востоке (она составляет 102 998 рублей), где в продажу поступили квартиры в новом корпусе дорогого жилого комплекса. В остальных округах рост отмечен в пределах 2–4%. Только на западе и северо-западе отмечено снижение ценовой планки (на 3% и 2% соответственно). Тем не менее юго-восточные новостройки экономкласса остаются самыми дешевыми в пределах старой Москвы. А самым дорогим является квадратный метр на юго-западе — 191 810 рублей. «Квадрат» в экономновостройках Западного округа стоит 168 482 руб., Северо-Западного — 148 603, Северо-Восточного — 146 136, Восточного — 142 168, Южного — 136 031.
— Прошедшее лето не принесло значительного затишья на рынок первичной недвижимости экономкласса, — говорит Мария Литинецкая. — Покупательская активность была высока и в августе достигла своего максимума. Наиболее охотно в последний месяц лета традиционно раскупались самые дешевые квартиры — «однушки» в жилых комплексах «Некрасовка-Парк» и «Царицыно-2». В сентябре можно ожидать еще большего интереса к недорогим новостройкам со стороны покупателя, тем более что на рынок выходит новый проект со стартовым уровнем цен.
— Можно отметить несколько тенденций в сегменте новостроек экономкласса, проявивших себя в последние месяцы. В частности, понемногу растет доля бюджетных квартир, продающихся с отделкой, — таких уже около 13%. В ряде новых жилых комплексов отмечается увеличение высоты потолков в комнатах. К инфраструктуре добавляются многоуровневые паркинги, которые выгоднее привычных гаражей, — говорит директор по маркетингу компании Proplex Антон Богданов.
По словам эксперта, стремительно увеличивается доля такого непривычного для нашего рынка формата жилой недвижимости, как апартаменты. Покупателей они привлекают тем, что предлагаются с 10–15%-ным дисконтом по отношению к обычным квартирам. За минувший год предложение таких объектов увеличилось примерно в три раза. Причем в последние месяцы они начали все увереннее теснить традиционные квартиры, и сейчас в общем объеме продающегося первичного жилья доля апартаментов составляет не менее 20–25%.
«По всем прогнозам, предложение квартир экономкласса на первичном рынке будет увеличиваться, — подчеркивает Богданов. — Причем постепенно акцент смещается на застройку территорий Новой Москвы, где уже сдается больше объектов, чем в пределах МКАД. Вместе с тем значительного падения цен не ожидается. Магическая цифра 5000 долларов за «квадрат» уже не один год гипнотизирует московский рынок жилой недвижимости. А рублевые цены находятся во власти валютных курсов и дефляционных ожиданий».
Стоимость жилья в Новой Москве «кусается» уже меньше
По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест», в августе 2013 года средняя цена кв. м на рынке новостроек Новой Москвы составила 82 445 рублей. За месяц стоимость кв. м увеличилась на 2%, однако за год показатель снизился на 0,3%. Разница между ценой «квадрата» в новостройках на присоединенных территориях и в области начала сокращаться. Если в августе прошлого года она составляла 15,6%, то в августе 2013-го — уже 13,5%.
По словам маркетолога Ксении Гришковец, сейчас на рынке новостроек Новой Москвы значительного и динамичного роста не наблюдается. И сравнение годовых показателей — лучшее тому подтверждение. Так, средняя стоимость квартир в районах Новомосковского административного округа в августе составила 5 337 460 рублей, что выше показателей июля на 1%. За год рост стоимости также не превысил 1%.
— В городах Новой Москвы квартиры в новостройках реализуются по 36 адресам, — комментирует эксперт. — Но дело в том, что новостройки постепенно вводят в эксплуатацию, и они переходят на вторичный рынок. Новые проекты выходят не так активно из-за изменения нескольких требований по нормативам (наличие объектов социального значения, этажность, показатели по плотности застройки).
Структура предложения по типам квартир аналогична городам Московской области. Самую большую долю занимают «однушки» — 40,3%. «Двушек» — 36,6%, «трешек» — 20,4%, многокомнатных квартир — 2,7%. В сравнении с данными за июль доля однокомнатных квартир увеличилась на 2,4%, двухкомнатных — на 0,6%. Доля «трешек», напротив, уменьшилась на 3%. В структуре предложения по типу домов в августе 2013 года преобладали квартиры в монолитных новостройках — их доля достигла 57,1%. Доля квартир, реализуемых в кирпичных домах, составила 24,5%, в панельных — 18,4%. За месяц квартир в монолитных домах стало меньше на 9,9%, в панельных — на 0,7%. Доля квартир в кирпичных домах увеличилась на 10,6%.
Количество сделок на вторичном рынке может вырасти на 20%
Изменения этой осенью произойдут и на рынке вторичных квартир. По данным Управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», количество сделок скорее всего вырастет, а повышение цен маловероятно.
— С начала года на рынке вторичного жилья наблюдалась стабильная картина: цены на квартиры в пределах МКАД поднялись всего на 1%, — говорят аналитики. — При этом с точки зрения уровня инфляции или в сравнении с альтернативными способами инвестирования (например, банковским депозитом) наблюдается фактическое снижение стоимости квадратного метра.
В целом за год во всех сегментах вторичного рынка цены выросли. Стоимость осталась прежней только на жилье в домах блочного типа и на однокомнатные квартиры. Меньше всего «потяжелели» двухкомнатные квартиры в панельных домах экономкласса в Юго-Западном округе. Наибольший рост — 7% — наблюдался в сталинских домах, квартирах большой площади и жилье премиум-класса, что, впрочем, также не дотягивает до уровня инфляции. По словам экспертов, причины роста цен в этих сегментах заключаются не в росте спроса, а в том, что в этом году, впервые со времен глобального кризиса, наблюдается восстановление рынка элитного жилья. Продавцы уже подняли цены, а покупателей еще не прибавилось.
В среднем на вторичном рынке жилья в пределах МКАД стоимость предложения по итогам августа выросла на 0,1% — до 175 700 рублей за кв. м. Рублевые цены на жилье экономкласса увеличились на 0,06% и составили 158 600 за «квадрат». Средняя стоимость комфорт-класса поднялась на 0,6% — до 172 тыс. рублей. Премиум-класс подешевел на 0,04% — до 229 тыс. рублей за «квадрат».
Традиционно ценовой максимум зафиксирован в Центральном округе, где стоимость квадратного метра по итогам августа составила 307 800 рублей (на 0,6% выше, чем в прошлом месяце). Минимальные цены отмечены на востоке и юго-востоке — 155 200 и 153 200 рублей за «квадрат» соответственно. — Разница в стоимости между бюджетной квартирой на первичном и вторичном рынках не слишком большая — 15–20%. Поэтому при выборе жилья следует ориентироваться и на иные факторы вроде инфраструктуры, расположения, отделки и личных предпочтений, — рекомендует Антон Богданов.
Общий объем предложения в августе составил 39 400 квартир (на 7% меньше, чем в августе 2012 года, и на 1,8% больше, чем в прошлом месяце). По-прежнему в предложении преобладают панельные дома (47%), двухкомнатные квартиры (33%) и объекты ценой от 5,1 до 10 млн рублей (45%). Стоимость самого дешевого предложения на вторичном рынке в пределах МКАД в августе составила 2,8 млн рублей. Это — однокомнатная квартира общей площадью 13 кв. м (кухня — 5 кв. м) на четвертом этаже 5-этажного кирпичного дома на улице Маршала Рыбалко (Северо-Западный округ).
— В октябре-ноябре мы ожидаем повышения активности покупателей, которое выразится в 20-процентном росте количества сделок. На ценах сезонность не скажется, иначе это приведет к сокращению спроса, — говорит руководитель аналитического центра корпорации Дмитрий Таганов.
Цены придерживает военный конфликт США и Сирии
В сентябре в Московском регионе с началом делового сезона традиционно возрастает спрос на жилую недвижимость и, как следствие, ее стоимость. Однако ряд экспертов скептически заявляют, что в этом году из-за напряженной общемировой экономической и политической ситуации ждать существенной динамики цен не следует. Некоторые связывают это еще и с колебаниями курсов валют, которые наблюдаются последние несколько месяцев.
— По итогам сентября показатели стоимости квадратного метра могут прибавить 5–7%, а в конце четвертого квартала — около 15% по сравнению с третьим кварталом 2013 года. Однако этот прогноз касается только качественных объектов комфорт- и бизнес-класса с хорошим расположением и транспортной доступностью, — говорит заместитель генерального директора группы компаний «Территория» Наталия Шишкина. Наиболее ярко тенденция к осеннему подорожанию жилья проявлялась в докризисные 2006 и 2007 годы, напоминает специалист. Тогда цены в самом популярном на тот момент сегменте экономкласса прибавляли в среднем 15%, а по ряду проектов — 30% по сравнению с показателями на начало года.
Однако после кризиса столь активной динамики уже, конечно, не было. Так, в прошлом году в этот период квадратный метр в Москве в среднем продавался за 157 972 руб., что на 9% выше аналогичных показателей 2011 года, согласно данным Индикаторов рынка недвижимости. В связи с тем, что в столице на тот момент практически не осталось предложений эконом- и комфорт-класса, это стало серьезным толчком для развития жилищного строительства в крупных городах-спутниках Подмосковья. Там показатели роста стоимости 1 кв. м доходили до 15%, от 40 тыс. до 70 000 руб. в зависимости от стадии реализации проекта. — Макроэкономическая ситуация не способствует активному росту цен на жилье. Дополнительно на это влияет потенциальный риск очередного военного конфликта США — Сирия, на что традиционно настороженно реагируют мировые фондовые биржи, — поясняет Наталия Шишкина.
Исторический скачок цен в 2006 году (по ряду проектов — до 70%) произошел во многом по вине инвесторов, совершающих сделки с целью заработать на перепродаже. Скорее всего приверженцы агрессивной стратегии инвестирования пока воздержатся от высокой активности. Кризис 2008 года показал, что в момент спада рынка выгоднее оставаться со свободными средствами, чтобы вложить их в стрессовые активы по привлекательным ценам. А конечные потребители, приобретающие жилье для себя, предпочитают вкладывать свои средства в квадратные метры, чтобы сохранить их и приумножить в соответствии с динамикой повышения инвестиционной стоимости объекта. Но, например, перепродавать свои активы сразу после получения их в собственность они не станут. Со стороны таких клиентов спрос активизировался еще летом.
При этом интерес покупателей все больше смещается в сторону качественных объектов бизнес- и комфорт-класса с развитой инфраструктурой и хорошей экологической ситуацией. Они чаще всего выбирают объекты с собственной управляющей компанией и различными сервисами, обеспечивающими комфортное проживание. Такие проекты сегодня в основном реализуются в Москве, и средний уровень цен там — 170 тыс. руб. за 1 кв. м.
