С 2016 года частные оценщики, занимающиеся кадастровой оценкой недвижимости в России, могут перестать существовать. Правительство поручило Минэкономразвития России подготовить поправки в законодательство, которые предполагают создание нового института государственных оценщиков (асессорской службы) — некоего бюджетного учреждения. Эта организация, с одной стороны, по заказу органов власти будет безальтернативно заниматься кадастровой оценкой для определения налогооблагаемой базы, а с другой — рассматривать жалобы собственников на свою работу. Генеральный директор Международного центра оценки Игорь Артеменков в интервью «МК» заявил, что возврат к государственной монополии неминуемо приведет к удорожанию услуг, потере принципа независимости оценочной деятельности, а также существенно повысит коррупционные риски.
— Подобная чиновничья инициатива возникла не на пустом месте. В последнее время частных оценщиков часто ругают за недобросовестную работу. Пошли разговоры, что их заменят государственными.
— Частных оценщиков критикуют за дисбаланс стоимости квадратного метра в разных частях одного здания. Хотя зачастую проблема не в оценщике. Просто государство не предоставляет оценщикам полные сведения об объекте недвижимости ввиду их отсутствия. Иногда споры возникают, потому что кадастровая оценка в меньшей степени учитывает тип дома, в большей — расположение, транспортную доступность. Вот и получается, что разбитая пятиэтажка может стоить дороже нового дома по соседству. Значит, надо поправлять методику расчета.
Однако это не повод ликвидировать институт частных оценщиков. Кстати, в правительстве в апреле по этому поводу было проведено специальное совещание. Было дано поручение до 1 июля разработать поправки в федеральный закон «Об оценочной деятельности», касающиеся введения института государственных оценщиков (асессорской службы) вместо частных, выбираемых на конкурсной основе. Идея в том, чтобы создать бюджетные учреждения субъектов Российской Федерации, которые будут осуществлять по заказу органов власти не только оценочную деятельность, но и рассматривать жалобы. По сути дела, это возврат к государственной монополии, что неминуемо приведет к удорожанию услуг, потере принципа независимости оценочной деятельности, а также существенно повысит уровень коррупции.
— Без сомнения, налог на имущество самый массовый. Абсолютное большинство взрослого населения является собственниками квартир, домов, земельных участков. В этом году Москва и еще 27 регионов, где полностью завершена кадастровая оценка недвижимости, перешли на новый порядок исчисления налога на имущество для физических лиц. Сильно ли вырастет налоговая нагрузка?
— Действительно, про старую оценку, когда для определения налоговой базы, например, квартир использовалась инвентаризационная стоимость, можно забыть. Уже в следующем году москвичи получат новые налоговые уведомления, где цифры окажутся совсем другими. После этого в течение пяти лет будет происходить дальнейшее увеличение налоговой нагрузки — ставка предполагает индексацию суммы выплат на 20% в год. То есть в 2016 году москвичи будут платить 20% от новой суммы, в 2017 году — 40%, в 2018 году — 60%, в 2019-м — 80% и полную сумму с 2020 года.
Ни в столичном правительстве, ни в городском УФНС пока не озвучивают предварительные расчеты роста налоговых платежей в бюджет, однако простое сравнение инвентаризационной и кадастровой стоимости недвижимости показывает, что увеличение будет кратным. Например, недавно один из руководителей Москвы заявил, что в этом году поступления налогов только от коммерческой недвижимости сформируют 6% дохода столичного «кошелька». Как известно, для торговых центров и офисов порядок расчета имущественных сборов, рассчитываемых с их кадастровой стоимости, ввели с прошлого года. Больше всего налоговое бремя увеличится для владельцев дорогих квартир, чья кадастровая стоимость превышает 10 млн рублей. Менее всего «пострадают» собственники недвижимости до 10 млн, доля которой на рынке города составляет 77%.
Как изменится размер налога, покажем на примере среднестатистической трехкомнатной квартиры в ЮЗАО общей площадью 78 кв. м. Ее инвентаризационная стоимость была равна менее 600 тыс. рублей, кадастровая — около 16 млн. Сумма сбора по старой схеме расчета составляла 3444 рубля, а по новой, с учетом налогового вычета в 20 кв. м и ставкой 0,15%, — 6302. Именно столько нужно будет заплатить в 2016 году. Однако через пять лет, если оценка существенно не изменится, сумма вырастет до 9849 рублей. Произойдет это из-за двукратного роста ставки — до 0,3%. Получается, налог на имущество в данном случае вырастет в три раза.
— А что делать гражданам, которые не согласны с кадастровой оценкой?
— Физические лица имеют возможность идти либо в суд, либо в комиссию по рассмотрению споров при региональных управлениях Росреестра. В прошлом году этот орган в Москве рассмотрел 1676 заявлений и примерно в 300 случаях согласился с доводами собственников. По 1100 объектам споры рассматривались в судах, и примерно в 65% случаев кадастровая стоимость была значительно снижена — более чем вдвое. Большинство жалоб касались коммерческой недвижимости. Были обращения и от граждан — владельцев земельных участков в Новой Москве.
В 2015 году единичные случаи по оспариванию в комиссии кадастровой стоимости квартир, домов со стороны граждан тоже были. Два — по особнякам в Новой Москве и один — по квартире непосредственно в пределах МКАД. В принципе снижение в 15–20% вполне реально. Люди пока не активны, и я думаю, что вал жалоб придется на вторую половину 2016 года, когда они получат налоговые уведомления.
Однако, прежде чем что-либо оспаривать, необходимо понять, каковы будут издержки. Стоит ли овчинка выделки? При этом гражданин должен подготовить следующий пакет документов: кадастровая справка, которую можно получить в многофункциональном районном центре, нотариально заверенное свидетельство о собственности, заявление (его образец есть на сайте Росреестра). Самыми дорогостоящими бумагами являются отчет об оценке и экспертиза экспертного совета саморегулирующей организации оценщиков (СРОО), которая подтвердит выводы оценщика. Средняя оценка квартиры в Москве стоит 5 тыс. рублей, экспертиза СРОО — 15 тыс. рублей. Итого вся процедура обойдется человеку не менее 20 тыс. рублей.
Но можно и минимизировать затраты. Допустим, собрание собственников многоквартирного дома примет решение о несогласии с кадастровой оценкой квартир. После этого люди скинутся и закажут единые экспертизы, оценки, наймут юриста, который по доверенности будет представлять в комиссии или суде интересы каждого владельца. Имейте в виду, что в России не прецедентное право. Если даже одному человеку в вашем доме удастся снизить кадастровую стоимость своей квартиры, автоматом это решение не будет распространяться на все остальные одинаковые по площади квартиры в доме.
— Куда все-таки лучше идти: в комиссию или в суд?
— На мой взгляд, лучше идти в комиссию. Быстрее. Там по регламенту на рассмотрение жалобы отводится 30 дней. А в судах дела могут годами рассматривать. Дам еще один совет. Прежде чем платить налог, определитесь, согласны ли вы с налогооблагаемой базой. Представьте, в 2016 году вы заплатите налог, потом оспорите кадастровую оценку, и вам снизят ее размер. ФНС пересчитает налог и, по идее, должна вернуть переплату. Но налоговые органы категорически отказываются это делать. Практика сложится так, что оспаривание будет касаться последней кадастровой оценки и, скорее всего, только текущего налогового периода.
