Соединение мечты жить в собственном загородном доме с наличием некоторой суммы накопленных денег обычно приводит к тому, что человек от стадии фантазий хочет перейти к делу, превратившись в Заказчика. Но тут перед ним встает вопрос, вынесенный в заголовок статьи: что лучше — построить загородный дом на приобретенном участке земли или воспользоваться одним из многочисленных предложений о продаже готового дома в коттеджном поселке?
Если денежная сумма ограничена, то будущий Заказчик, скорее всего, обратит внимание на коттеджные поселки эконом класса (достаточно набрать эти слова в строке поиска Яндекса или Гугла) и на предложения строительных компаний о строительстве недорогих загородных домов. Для того чтобы грамотно сравнить эти два варианта, нужно знать некоторые детали.
Каковы предложения загородных домов эконом класса? Что включено в цену?
Большинство подмосковных коттеджных поселков, отнесенных к эконом-классу, сосредоточены по Новорижскому, Дмитровскому, Ярославскому, Киевскому, Калужскому и Симферопольскому шоссе. Размер участков варьируется от 10 до 25 соток. Чем ближе к Москве, тем, как правило, меньше участки. В поселке есть охрана, подключены коммуникации: электричество, вода, канализация; магистральный газ иногда подведен к участку, но зачастую проходит по границе поселка, и его подключение потребует дополнительных затрат.
Нас интересует вариант, когда к продаже предлагаются участки с готовыми коттеджами. Коттеджи, как правило, строятся небольшие, общей площадью от 100 до 200, реже до 250 кв. метров. Стоимость коттеджа с участком составляет, ориентировочно, от 4 до 9 млн. рублей.
В заявленную цену обычно бывают включены стоимость минимального земельного участка и самого маленького типового коттеджа с подведенными коммуникациями (часто — за исключением магистрального газа), с разводкой инженерных коммуникаций, типовой наружной и черновой внутренней отделкой. Еще несколько лет назад, до кризиса, фирмы, продающие готовые коттеджи в коттеджных поселках, делали значительную накрутку. Кризис заставил умерить аппетиты, и теперь надбавка к цене составляет обычно 10–20%. Но и это немало — в среднем от 0,5 до 1,5 млн. рублей.
Строительные фирмы-подрядчики, специализирующиеся на индивидуальном загородном строительстве, предлагают множество вариантов небольших загородных домов эконом класса, предназначенных для постоянного проживания, площадью от 100 до 200 кв. метров по цене, существенно меньшей, чем цена точно такого же дома в коттеджном поселке. Это и понятно: фирмы, продающие коттеджи в коттеджных поселках, в подавляющем большинстве не сами занимаются строительством, а приглашают подрядчиков, и хотят не просто вернуть вложенные деньги, а получить хотя бы небольшой навар. А в тех редких случаях, когда продавец одновременно является и застройщиком, он вынужден брать кредиты, которые приходится возвращать с процентами. Дом в коттеджном поселке в принципе не может стоить дешевле, чем точно такой же дом, построенный индивидуально надежной строительной фирмой. Приобрести участок можно как в поселке — в большинстве из них продаются участки без подряда, так и на вторичном рынке — скажем, в деревне, причем даже сравнительно недалеко от Москвы.
Плюсы и минусы жизни в коттеджном поселке
К преимуществам коттеджного поселка нужно отнести готовую инфраструктуру, хорошие дороги, охрану, организацию обслуживания, централизованные инженерные системы — электропитание, водопровод и канализацию. Магистральный газ может быть подведен к участку, а может и проходить по границе поселка или даже находиться на значительном удалении.
Если Вы намереваетесь проживать в загородном доме постоянно, то в коттеджном поселке Вы никогда не окажетесь в одиночестве. Впрочем, если Ваше жилище расположено не в коттеджном поселке, а в жилой деревне, то одиночество Вам тоже не грозит. К недостаткам коттеджных поселков относится, прежде всего, высокая скученность проживания: с учетом небольших размеров участков Вы чувствуете себя всегда на виду, «под колпаком». Вся Ваша жизнь протекает на глазах у соседей, а эти глаза далеко не всегда деликатны и доброжелательны.
В коттеджных поселках эконом класса предлагаются, как правило, 3–4 типовых проекта небольших загородных домов нескольких типоразмеров. Несмотря на разнообразие вариантов наружной отделки, такой поселок выглядит, как типовой «муравейник». (Невольно на ум приходит «Ирония судьбы», только в малоэтажном варианте).
Построить дом, пусть небольшой, но в полном смысле слова «под себя», под свои личные желания и пристрастия, можно только при индивидуальном проектировании и строительстве. Кто-то любит открытые террасы, кто-то хочет иметь в доме маленький бассейн, бильярдную или сауну, у всех разный состав семьи, разные предпочтения и вкусы… Нужно иметь в виду, что число типовых проектов небольших загородных домов у строительной фирмы в десятки раз больше, чем у застройщика коттеджного поселка, и их намного проще адаптировать к нуждам Заказчика в индивидуальном режиме.
Как показывает опыт строителей, сейчас практически никто не строит дома по типовым проектам. Даже если за основу берется понравившийся типовой проект, в него вносятся столь многочисленные переделки и усовершенствования, что он, по сути, превращается в индивидуальный.
Что касается наличия инфраструктуры и проезжих дорог, то эта проблема решается приобретением участка не в чистом поле или в непритязательном дачном кооперативе, а в обжитом, достаточно цивилизованном месте.
«Кот в мешке» или про строительные материалы и технологии
Как правило, коттеджи в коттеджных поселках по степени готовности аналогичны квартирам в многоэтажных новостройках: на долю покупателя остаются чистовая отделка и подключение инженерного оборудования. Для кого-то это большой плюс: минимум хлопот, «купил и забыл».
Но есть и оборотная сторона медали: покупая коттедж в коттеджном поселке, Вы приобретаете «кота в мешке». Соответствие строительным нормам, качество строительных материалов и исполнения Вы не в состоянии проконтролировать. Можно сказать одно: чем цена ниже, тем конструкция дома проще, а стройматериалы дешевле. Относительная дешевизна домов в коттеджных поселках эконом класса достигается исключительно за счет экономии на строительных материалах и технологиях. И тут возникает вопрос долговечности купленного Вами жилища, которую оценить заранее невозможно. Со временем узнаете точно!
Несущие стены типовых домов в коттеджных поселках эконом класса возводятся либо из легких бетонов (пенобетонных и газосиликатных блоков), либо — значительно чаще — по каркасной или каркасно-панельной технологии. В каркасном доме было бы разумно выполнить разводку инженерных коммуникаций внутри стен, с учетом Ваших пожеланий. Однако Вы приобрели готовый дом, — электрические розетки расположены там, где их установили строители, а не там, где Вам удобнее, места для ванны, унитаза, раковины, радиаторов отопления тоже точно определены. А бывает и так, что каркасный дом продается без разводки коммуникаций, но с внутренней отделкой гипсокартоном, — в этом случае придется прокладывать трубы внутри комнат.
Дома из пенобетона и газосиликата, в принципе, являются очень теплыми и при этом достаточно прочными. Но это — при условии, что в проектах домов из пеноблоков учтены все особенности этих строительных материалов, требования и тонкости технологии строительства. Если это не так, то возможны и промерзающие зимой «мостики холода», и образование трещин в наружных стенах.
При индивидуальном строительстве загородного дома эконом класса Вы можете выбрать удобную планировку и архитектурный облик Вашего дома, проконтролировать качество строительных материалов и весь ход строительства, оптимальным образом распорядиться инженерной разводкой, точно уложившись в бюджет. Но это, естественно, потребует больше хлопот.
Способы оплаты. Рассрочка и ипотека. Вторичный рынок загородного жилья
Многие компании, продающие готовые загородные дома в коттеджных поселках эконом класса, предлагают своим клиентам достаточно интересные ипотечные программы различных банков. У ипотеки есть свои хорошо известные плюсы и минусы. Главный из минусов состоит в том, что ипотека — это многолетняя, достаточно тяжелая кабала.
Взамен строительные компании, ведущие индивидуальное строительство загородных домов эконом класса, предлагают своим Заказчикам поэтапную оплату. Ведь индивидуальная застройка, которую ведет достаточно крупная строительная фирма, позволяет делать паузы между этапами строительства.
Некоторые строительные компании предлагают так называемое отложенное строительство деревянных домов, когда фундамент возводится осенью, сруб деревянного дома, подведенный под крышу, ставится зимой, а разводка коммуникаций и отделка выполняются следующим летом. Помимо поэтапной оплаты, на отложенное строительство даются значительные скидки.
Остается сказать несколько слов о ситуации на вторичном рынке загородного жилья. До кризиса на вторичном рынке можно было очень выгодно купить дом с участком. Теперь это не так: себестоимость строительства упала, рост цен на рынке нового жилья замедлился, и построить новый дом выйдет дешевле, чем купить построенный несколько лет назад.
