В кризис многие пытаются сохранить свои сбережения, инвестировав деньги в недвижимость. Одни стараются войти в сделку по ранее одобренной кредитной заявке или получить льготную ипотеку по старым условиям. Другие перекладывают деньги с вклада и покупают квартиры, надеясь спасти накопленное от обесценивания.
Однако в кризисной ситуации люди могут поступать необдуманно и совершать ошибки при покупке квартиры. Какие именно и как их избежать — спросили у экспертов.
Срыв сделок и покупка за любые деньги
По словам управляющего директора сети офисов недвижимости «Миэль» Александра Москатова, при любом шоковом сценарии покупатель, который пытается спасти свои деньги, вынужден принимать быстрые решения. В марте нынешнего года, когда многие продавцы сняли свои объекты с продажи, стрессовая ситуация для покупателей усилилась. «Даже те, кто еще соблюдал спокойствие, начали суетиться, наблюдая, как объекты, которые они уже готовы были купить, снялись с продажи», — сказал эксперт.
Такие потери заставляют покупателей действовать еще быстрее. «Один [объект] сорвался, с другим не срослось, по третьему [покупатель] уже принимает решение моментально. И очень часто неразумно: «за любые деньги», на тех условиях, на которых продавец готов ее продать», — отметил управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль». По его словам, это приводит к тому, что в лучшем случае покупатель переплачивает, хотя оценить эту переплату сложно.
Нет времени проверять
Помимо переплаты, срочная покупка квартиры приводит к тому, что у покупателя нет времени на проверку квартиры. А это значит, что есть опасность купить квартиру с юридическими пороками, говорит руководитель офиса «Митино» управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова. Например, после покупки перешедшей по наследству квартиры может появиться неучтенный наследник и оспорить сделку. В результате могут возникнуть более серьезные последствия, чем простая переплата, вплоть до потери и денег, и квартиры.
«Если в обычной ситуации покупатель подстраховывается и может, например, провести сделку через нотариуса (нотариальное оформление сделки купли-продажи), то при срочной покупке он этого сделать не сможет. Нотариусу нужна хотя бы неделя для проверок (дееспособности продавца, различных документов и т. д.), а в спешке этой недели, как правило, нет», — пояснила эксперт.
Одна из ошибок при срочной покупке — приобретение непроверенного объекта, согласна юрист и основатель юридической компании «МФЦУ» Ольга Благовещенская. Речь идет о проверке истории перехода прав по квартире, наличии отказников, если квартира была приобретена через приватизацию, наличие долгов, а также того, состоит ли продавец на психологическом или наркологическом учете. «Если не проверить вторичную квартиру, сделку могут расторгнуть, а деньги не возвратить», — предупредила Ольга Благовещенская.
Новостройки тоже нужно проверять (например, наличие разрешительной документации). «В Сочи один из клиентов хотел купить квартиру в новостройке. Но после поверки оказалось, что у девелопера даже не было разрешения на строительство объекта», — привела пример она.
Кабальные условия
При эмоциональной покупке можно упустить другие важные факторы и выйти на сделку под кабальные условия, продолжает Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости». Например, внести крупную предоплату. Либо приобрести квартиру с зарегистрированными в ней людьми. «Есть вероятность столкнуться со сложностями снятия с регистрационного учета бывшего собственника или несовершеннолетних жильцов», — пояснила она.
По ее словам, в стрессовой ситуации мало шансов сделать титульное страхование, что иногда важно (независимо от того, ипотечная это покупка или нет). «Самая страшная ошибка — упустить юридические пороки приобретаемой квартиры. Они могут быть и незначительными, но могут быть и очень серьезными, из-за которых покупатель рискует в дальнейшем лишиться этой жилплощади», — добавила эксперт из «Инкома».
Ипотека по текущим ставкам
Для тех, кто не слишком остро нуждается в жилье и может подождать некоторое время, ошибкой может стать и покупка квартиры в ипотеку по рыночным ставкам (сейчас выше 20% годовых) на фоне ожидания дальнейшего их роста, считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Конечно, бывают разные жизненные ситуации, когда человек нуждается в немедленном приобретении недвижимости. Например, после продажи своего старого жилья или переезда из другого региона. «Если человек нашел подходящую квартиру по приемлемой цене, то оформление сегодняшней дорогой ипотеки может быть вполне обоснованно. В дальнейшем, после снижения ставок, этот кредит можно будет рефинансировать и снизить переплату», — добавила Ирина Доброхотова.
Проверка бытовых вопросов
Помимо важных юридических аспектов, существуют бытовые вещи, которые второпях нередко упускают. Это может быть неузаконенная перепланировка, на которую не обратили внимание, или оставшаяся незамеченной плесень на стыках плит или на окнах.
При срочной покупке покупатель не обращает внимания на адекватность соседей, состояние подъезда или постоянный шум из магазина на первом этаже. «Если смотреть внимательно — то ты оценишь важность недостатков, если торопишься — не придаешь этому значения», — отметила эксперт из «Инкома».
Не тот район
В целом при срочной покупке есть все шансы купить неликвидную квартиру — с неудачной планировкой или в неудачном районе. «Если торопиться и не изучить район, есть риск купить квартиру в плохой локации, с неудобной транспортной доступностью; на неудобном этаже — первом или втором над козырьком подъезда (постоянно будет шум открывающейся двери) или над магазином (шум и, возможно, грызуны и насекомые)», — добавила Наталия Борзенкова.
«Резюмируя, можно разделить последствия невнимательности и спешки на две категории в равных долях — юридические и бытовые. То есть при спешке в стрессовой ситуации (и к тому же в условиях дефицита ликвидного предложения на рынке) удачная покупка — это случайность», — отметила она.
Рекомендации экспертов
Рынок сейчас находится в неустойчивом положении и в ближайшее время, скорее всего, качнется вниз, считает Александр Москатов из «Миэль». Поэтому рекомендации такие: прежде всего, смотреть на объект с точки зрения его ликвидности.
«В случае негативного сценария (падения спроса и цены) объекты с низкой ликвидностью будут дешеветь быстрее. Мы можем вообще получить серьезное ценовое расслоение объектов в зависимости от их качественных характеристик. Таким образом, если покупатель принял решение вложить деньги в недвижимость, то это стоит делать, но обращая внимание на ликвидность», — отмечает эксперт.
Несмотря на ограниченное количество времени, нужно постараться с холодной головой изучать каждое подходящее предложение и привлечь специалиста для юридического сопровождения сделки, советует Наталия Борзенкова.
Можно расширить зону поиска — рассматривать не один конкретный район, но и прилегающие к нему. «Если стоит задача купить жилье именно по полученной процентной ставке, то советую смотреть аналоги практически по всей Москве. Если в дальнейшем район не подойдет, а квартира ликвидная и юридически безупречная, вполне реально будет сменить ее на такую же в нужной локации», — пояснила эксперт. «Если же в интересующем вас районе вы приобрели неудачный и неликвидный объект, продать его потом будет очень и очень затруднительно», — добавила она.
Те, кто нуждается в покупке новостройки и уже имеет одобрение льготной ипотеки или может его получить (вторым стоит поспешить до 1 апреля), я рекомендую покупать квартиру сейчас, советует Ирина Доброхотова. «Для покупателей, кто располагает полной суммой для приобретения новостройки, я всегда рекомендую приобретать недвижимость сразу, как только они находят приемлемый вариант», — добавила эксперт.
