«Самой большой проблемой является то, что застройщики очень часто отличаются желанием сэкономить на всем, и в первую очередь – на проекте дома, — говорит В.П.Акулов. – Широко распространено мнение, что можно взять недорогой типовой проект и превратить его в индивидуальный. Это весьма серьезное заблуждение. Дело в том, что индивидуальный проект является таковым не только для самого застройщика (этажность, количество и расположение комнат и т.д.), но и для конкретного земельного участка. Именно с осмотра места застройки начинается проектирование. Объект нужно вписать в ландшафт, сориентировать по сторонам света с учетом видов из окна. Как расположится на вашем участке типовой проект – вот в чем вопрос!»
Многие думают, что вносить изменения в типовой проект не так уж сложно. И уж точно – совсем недорого. Так ли это? Насколько легко можно найти архитектора, готового заниматься переработкой чужого проекта?
«Бывают случаи, когда грунтовые воды оказываются слишком близко, что вынуждает менять конструкцию и материал фундамента. Между прочим, перерасчет фундамента может составить 25% от всей стоимости проекта.
Так что, ситуация из разряда перешивания платья – легче сшить новое. И архитектору проще сделать проект с нуля, учитывая все запросы заказчика, чем переделывать типовой проект, что, кстати, будет стоить не так уж мало. Может случиться, что, взявшись все-таки за работу, архитектор будет готов изменить только планировку комнат и вспомогательных помещений дома, но наотрез откажется от изменений инженерных систем здания, переноса стен, санузлов, гаража и т.п. В худшем случае вам встретится такой «специалист», которому будет абсолютно неважен конечный результат его трудов. Что удастся построить по переработанному им проекту – страшно подумать. При составлении договора желательно закрепить за архитектором осуществление надзора за ходом строительства».
Какой дом легче продать – построенный по типовому или индивидуальному проекту? И вообще, имеет ли это какое-то значение при продаже?
«Большинство застройщиков не планируют продавать свой дом, напротив, собираются передавать его по наследству, жить в нем всем, так сказать, семейным кланом. К сожалению, в жизни бывают всякие обстоятельства и, возможно, потребуется продать дом. Именно поэтому лучше проявить прозорливость еще на самом первом этапе, просчитав, насколько привлекательным для покупателей сможет стать ваше жилище. Есть фактически два основных пункта, на которые стоит обратить внимание: имеет ли дом свое «лицо» и насколько он подходит по своим параметрам к земельному участку. Конечно, застройщик старается придать даже типовому дому некоторую оригинальность, эксклюзивность за счет отделки фасада, цветовых решений, но узнать дом из каталога удается довольно легко. И покупатель часто отказывается от него».
Вопрос финансовой выгодности заставляет, тем не менее, многих делать выбор в пользу типового проекта. Как ни парадоксально это звучит, но экономия на проекте, конструкции, материале часто обходится слишком дорого.
«К сожалению, этот вопрос никогда не теряет своей актуальности. При этом крайне редко застройщик ничего не хочет менять в готовом проекте. Практически любые изменения, которые потребуется внести в проект, потянут за собой перерасчет какого-либо из разделов инженерной документации архитектурно-строительной части. Затраты на архитектурно-строительную часть составляют обычно более 80% от стоимости проекта, можно посчитать, во что обойдутся переделки. Если посмотреть на ситуацию в целом, то станет понятно, что индивидуальный проект дома выгоднее. Его стоимость составит не более 5% от всех затрат».
Учиться на чужих ошибках удается не каждому, поэтому, несмотря на многочисленные статьи и рекомендации, кто-то все равно попытается превратить типовой проект в индивидуальный в надежде сэкономить деньги. Впрочем, у каждого варианта есть и плюсы, и минусы. Так, строительство по готовому проекту может дать выигрыш по времени. Выполнение индивидуального проекта потребует вашего активного участия на всех стадиях его разработки, вас ждет множество согласований, но, с другой стороны – в целом все будет делать профессионал, и в результате вы получите свой дом – единственный и неповторимый. Кстати, есть еще некий промежуточный по всем параметрам вариант. Это использование типового проекта, который прошел доработку и избавился от возможных недостатков, потому что по такому проекту построено немало домов.
Если не хочется строить
Конечно, не все желающие жить за городом готовы к проблемам, неизбежно связанным со строительством. Им остается лишь один выход – купить готовый дом. Это учитывают компании, возводящие дома на собственное усмотрение, а затем реализующие их. В таких случаях чаще строительство ведется из недорогих материалов. Но и здесь есть свои сложности. С одной стороны, застройщики избавлены от капризов будущего владельца, с другой – нужно еще найти того, кто будет удовлетворен именно таким проектом, использованными материалами, да и просто местоположением коттеджа.
Хотя согласно статистическим данным, на сегодняшний день наибольшим спросом пользуется именно жилье эконом-класса. Это объясняется тем, что потребность в жизни на природе, вдали от загрязненных мегаполисов, испытывают многие, но позволить себе купить или построить роскошный особняк могут далеко не все желающие. Именно поэтому сейчас так популярны таунхаусы, что ими застраивают целые коттеджные поселки. С социальной точки зрения это тоже правильно, так как позволяет избежать расслоения небольшого сообщества на почве финансовых возможностей. Таунхаусы – коттеджи из нескольких секций с общими стенами. Они, конечно, не дают забыть о наличии соседей и полностью избавиться от связанных с этим проблем, но, тем не менее, обеспечивают достаточно комфортную жизнь на природе. В Свердловской области от общего количества построенного в прошлом году индивидуального жилья на таунхаусы приходится 15-20%. Правда, в основном, все они входят в структуру коттеджных поселков. Полностью состоит из таунхаусов пока только поселок «Снегири», который строится в Белоярском районе корпорацией «Рай». Там возводят 21 таунхаус из 120 сблокированных квартир. Здесь предусмотрены современные инженерные коммуникации, телефония, телевидение, Интернет. На территории поселка расположится магазин, досуговый центр, 2 спортплощадки, 4 гостевые парковки.
С точки зрения реальности приобретения готового дома особенно привлекательной является возможность рассрочки платежа хотя бы на 1-2 года с внесением первоначального взноса. Также более недорогим вариантом может стать дом, который находится на большем удалении от крупного населенного пункта.
На природе — круглый год
В последнее десятилетие отношение к загородной недвижимости изменилось весьма значительно. Раньше многие имели дачи, но не считали необходимым жить вдали от города постоянно. Теперь, напротив, приобретение загородного дома осуществляется именно с целью круглогодичного проживания в нем. Однако одного желания недостаточно. Даже если коттеджный поселок находится сравнительно близко от города и связан с ним отличной трассой, вряд ли это сможет компенсировать всякое отсутствие инфраструктуры внутри самого поселка. Количество и качество элементов инфраструктуры зависит от сегмента, к которому относится построенное жилье. Покупателю необходимо тщательно проверить состав сервисных услуг и уровень обеспечения безопасности в месте предполагаемого обитания.
Для поселков эконом- и даже бизнес-класса набор элементов инфраструктуры часто бывает невелик – магазин, детские игровые пространства, уход за территорией, уборка мусора и обеспечение безопасности. Кстати, постоянное обеспечение безопасности поселка – один из важнейших пунктов в данном перечне. Но когда в коттеджном поселке есть все жизненно важные объекты социальной инфраструктуры, а также спортивные, развлекательные элементы, более разнообразные виды сферы услуг, можно говорить о населенном пункте класса люкс. Там вполне естественным будет наличие мини-гостиниц, парковок для гостей, салонов красоты, торговых центров и ресторанов, детских садов. Чем большее количество коттеджей входит в состав организованного поселения, тем шире может быть развита инфраструктура. Серьезно работающие девелоперские компании изучают образ жизни потенциальных покупателей недвижимости в проектируемом поселке, их увлечения, второстепенные потребности, для наиболее полного удовлетворения всех прихотей клиентов при создании инфраструктуры. В последние годы появилась тенденция к разработке концепций подобных поселений. В Московской области, где размах строительства коттеджных поселков намного превышает местные объемы, начали даже создавать объекты с каким-нибудь необычным профилем, так называемые «хобби-поселки», или пусть не настолько специализированные, но все же имеющие свою «изюминку». Однако, при всех прелестях развитой инфраструктуры, не стоит забывать о том, что она нуждается в постоянном содержании. Обеспечивать его придется обитателям поселения. В дополнение к коммунальным платежам это может оказаться для кого-то и не слишком легким бременем. Все эти нюансы необходимо серьезно обдумать, прежде чем выбрать объект покупки в столь щедро оснащенном месте.
Еще один момент при выборе местоположения будущего жилья нужно учитывать обязательно – это состояние окрестностей и перспективы, например, их застройки. Если коттеджный поселок не слишком удален от большого или малых городов, со временем городские кварталы могут оказаться в непосредственной близости от вашего дома. Находящиеся неподалеку от границ поселка производственные строения тоже должны вас насторожить. Постарайтесь узнать, повлияет ли такое соседство на удобство и комфорт вашей жизни, а также на качество окружающей среды. В таком серьезном деле как приобретение недвижимости мелочей не бывает.
